كيفية حساب القيمة الإيجارية

--------------------------------------------------------------------------------

في كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1981 من المشكلات العملية التي تواجه رجال القانون كيفية حساب القيمة الإيجارية في ظل القوانين المتعاقبة و التي صدرت بشأن العلاقة بين المالك و المستأجر و كذلك المتعلقة بتخفيض و زيادة القيمة الإيجارية و التي كثرت بحيث أصبح من الضروري أن يتم تجميعها معا حتى نصل إلى التطبيق الصحيح للواعد القانونية المختلفة لذلك رأينا أن بدأ هذا البحث بإيراد النصوص المتعلقة بالزيادة المقررة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى " القانون 136 لسنة 1981 " في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و الواردة في نصوص المادتين 7 , 8 من هذا القانون 0 م 7 – اعتبار من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء و حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية 0 و يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة و يعتبر بمثابة أمانة تحت يده و يصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيها لهذا الغرض 0 و تحدد الزيادة المشار إليها وفقا لنسب الآتية : "أ" 30 % عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 "ب" 20 % عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر 1961 "ج" 10 % عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 و حتى 6 أكتوبر سنة 1973 "د" 5 % عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر 1973 و حتى 9 سبتمبر سنة 1977 تؤدي الزيادة المنصوص علها في المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الأجرة الأصلية و يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار 0 و تقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة 0 ثم بعد ذلك نورد النصوص المتعلقة بزيادة الأجرة نتيجة تغيير استعمال العين المؤجرة و الواردة بالمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الملغاة بالمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 م23 – في الأحوال التي يتم فيها استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون و بموافقة المالك , إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر سنة 1961 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون ( منشور بالجريدة الرسمية في 8/9/1977 على أن يعمل به في 9/9/1977) 50 % للمباني التي يرخص في إقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون م 19 – من القانون رقم 136 لسنة 1981 في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة : 1- 200 % للمباني قبل أول يناير 1944 2- 100% للمباني منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر 1961 3- 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 و حتى 9 سبتمبر 1977 و في حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها 0 و يشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبنى أو شاغليه 0 و بتاريخ 26/3/1997 صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية الذي جرى نصوص مواده على النحو التالي : المادة الأولى : يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر النص الآتي : " فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر و يستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يماره المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا و أقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا و إناثا من قصر و بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم " اعتبار من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره و لمرة واحدة 0 المادة الثانية : استثناء من أحكام الفقرة الأولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية , متى كانت يده على العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين و كان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد و ينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها 0 المادة الثالثة تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع : 1- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 2- و خمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أو يناير 1944 و حتى 4 نوفمبر سنة 1961 0 3- و أربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 و حتى 6 أكتوبر سنة 1973 0 4- و ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر سنة 1973 و حتى 9 سبتمبر سنة 1973 0 و يسري هذا التحديد اعتبار من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون و تزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة 1996 بنسبة 10 % اعتبار من ذات المواعيد 0 ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10 % من قيمة أخر أجرة قانونية بجميع الأماكن آنفة الذكر 0 المادة الرابعة : تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى و التي يحكمها القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه , و القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر و القوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما و لا تسري أحكامه على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها و الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها 0 المادة الخامسة : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه 0 بتاريخ 11/7/1997 صدر قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية و الذي نصت المادة 15 منه على ما يأتي : " لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تتضاعف أو تزاد وفقا للمواد الثلاثة السابقة الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياة أو أجر الحارس و الضرائب العقارية و الرسوم , و أعباء الترميم و الصيانة نفقات إصلاح المصعد غير الدورية 0 و بتاريخ 29/3/2001 صدر القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية في مادتين هما 0 المادة الأولى : يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1977 بتعديل الفقرة الثنية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية , النص الآتي : ثم تستحق زيادة سنوية و بصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة عن الأعوام التالية بنسبة " 2 % بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 " و " 1% بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة 1996 " المادة الثانية : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به ابتداء من أول أبريل سنة 2001 يبصم هذا القانون بخاتم الدولة , و ينفذ كقانون من قوانينها 0 و بعد أن أوردنا النصوص القانونية المتعلقة بالزيادة في القيمة الإيجارية فإننا نعرض لبعض التطبيقات العملية التي يمكن الاسترشاد بها في كيفية تحديد القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون 6 لسنة 1997 و القانون 14 لسنة 2001 بشأن تعديل بعض أحكامه 0 أولا : الأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 تخضع هذه الأماكن لأحكام قانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر 0و التي نصت المادة الرابعة منه على ما يأتي : م 4 ق 121 لسنة 47 – لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول مايو 1941 على أجرة شهر أبريل 1941 أو أجرة المثل لذلك اشهر إلا بمقدار ما يأتي : أولا : فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 45% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 جنيهات شهريا , 60% فيما زاد عن ذلك 0 ثانيا : فيما تعلق بعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من إليهم من أصحاب \ المهن غير التجارية , 30 % من الأجرة المستحقة 0 ثالثا : فيما يتعلق بالمدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية , 25% من الأجرة المستحقة 0 رابعا : فيما يتعلق بالأماكن الأخرى , 10 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 4جنيهات شهريا و 12% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 10 جنيهات شهريا و 14 % فيما زاد على ذلك على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة جازت زيادة الأجرة إلى 70% من الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل 0 و يدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقويم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارد في العقود المبرمة قبل أو لمايو سنة 1941 أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر 0 على أنه فيما يتعلق بمدينة الاسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر أغسطس 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 أو بأجرة المثل لأيهما 0 و يكون المستأجر في جميع الأحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزيادة المذكورة ابتداء من أول الشهر التالي لإخطار المستأجر بطلب الزيادة إلا فيما يتعلق بعقود الإيجار المبرمة أو التي صار امتدادها قبل أو ل مايو 1941 و التي لا تزال مدتها سارية . فإن هذه الزيادة بالنسبة إليها تبتدئ من تاريخ المطالبة بها بعد انتهاء الإيجارة المذكورة 0 و لا تس ري أحكام هذه المادة على المباني المنشأة منذ أو ل يناير 19440 و بناء على هذا النص يمكن تحديد أنشطة الأماكن غير المعدة للسكنى و الخاضعة لنص المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 بأنها : 1- المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 0 2- عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و المحاسبين و أصحاب الكمهن غير التجارية 0 3- المدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية 0 4- الأماكن الأخرى 0 و سوف نعرض كل نشاط من هذه الأنشطة 0 1- المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية 0 و المحال العامة : المقصود بها : المحال التجارية ( البنوك , الشركات , المخازن , المطابع , الصيدليات , 0000000 إلخ ) الأغراض الصناعية ( المصانع , الورش , المطاحن , المخابز , المعاصر , 00000 إلخ ) المحال العامة ( المطاعم , المقاهي , الفنادق , البنسيونات , 000000 إلخ ) كيفية حساب الأجرة القانونية لهذه الأماكن : فرقت المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة1947 بين حالتين و فرضت النسبة التي لا يجوز زيادة الأجرة عنها على أسا هذه التفرقة 0

منقووول للفائدة
.aiman_200020