بسم الله الرحمن الرحيم










قانون المالكين والمستأجرين




رقم (11) لسنة 1994 والقانون المعدل رقم 30 لسنة 2000

المادة (1) اسم القانون وبدء العمل به
يسمى هذا القانون ( قانون معدل لقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2000 ) ويقرأ مع القانون رقم (11) لسنة 1994 المشار إليه فيما بالقانون الأصلي قانونا واحداً ، ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية (تم نشره على الصفحة 3415 من عدد رقم 4453 تاريخ 31/8/2000)

المادة (2) تعريفات
يكون للكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه ما لم تدل القرينة على غير ذلك :

العقار : المال غير المنقول المؤجر لغير أغراض الاستغلال الزراعي

المالك : من يملك حق التصرف فيما يؤجره أو الشريك الذي يملك ما يزيد على نصف العقار أو الشخص الذي يخوله القانون حق إدارة العقار وأي شخص تنتقل إليه الملكية من المالك الأصلي

المستأجر : الشخص المنتفع بالعقار عن طريق الإجارة

بدل الإيجار : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الإجارة أو البدل الذي عينته لجنة الإيجارات بالاستناد إلى قوانين المالكين والمستأجرين السابقة ويشمل الزيادة التي تطرأ بموجب هذا القانون

العرصة : الأرض الخالية من البناء

المادة (3) العقارات المستثناة من تطبيق القانون
تطبق أحكام هذا القانون على جميع العقارات المؤجرة في إنحاء المملكة باستثناء ما يلي : -

أ- العقارات المؤجرة لأغراض الاستغلال الزراعي أو تربية الحيوان

ب- العقارات أو الأجزاء منها التي يقدمها الأشخاص الطبيعيون أو المعنويون للعاملين لديهم لغايات السكن بحكم ارتباطهم بالعمل لدى أولئك الأشخاص وبسببه سواء أكان السكن مقدما مقابل بدل إجارة أو دونه أو كان من قبيل الامتياز أو الحق الناجم عن العمل أو المرتبط به أو كان جزءاً من الأجر أو لم يكن كذلك ويعتبر حق أشغال العقار المعنى في أي حالة من هذه الحالات منتهيا حكما بانتهاء ارتباط العامل بالعمل الذي قدم له السكن بسببه على أن يعطي مهلة ثلاثين يوما لإخلاء المأجور

ج- العقارات أو الأجزاء منها التي تملكها الحكومة أو المؤسسات العامة أو البلديات أو المجالس القروية أو مجالس الخدمات المشتركة التي تؤجر بموجب عقود لاستثمارها مثل الفنادق والصالات وأماكن العرض والبيع فيها ودور السينما والمتنزهات والمطاعم وغيرها

د- أي جزء من العقار يؤجر لشخص أو أشخاص بهدف تقديم الخدمات للعقار أو للمنتفعين به

*هـ البيوت والطوابق والشقق التي تؤجر مفروشة

المادة (4) إثبات الإجارة
أ- يجوز للمستأجر إثبات الإجارة بجميع طرق الإثبات في العقود اللاحقة التي تجري بعد نفاذ هذا القانون

ب- عقود الإجارة التي أبرمت قبل نفاذ هذا القانون ممن يملك حق التأجير بمقتضى الأحكام بمقتضى الأحكام القانونية النافذة آنذاك ، تعتبر قانونية ومعمولا بها

*المادة (5) مدة الإجارة
أ- على الرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستأجر الاستمرار في أشغال المأجور بعد انتهائه مدة إجارته العقدية ، وفقا لأحكام العقد وشروطه وذلك فيما يتعلق بعقود الإيجار السارية المفعول قبل سريان أحكام هذا القانون ، على أن تنتهي هذه العقود في 31/12/2010 ما لم يتم اتفاق آخر بين المالك والمستأجر

ب- أما عقود الإيجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء أكان العقار مخصصا للسكن أو لغيره وينقضي عقد الإيجار بانتهاء المدة المتفق عليها

ج- على أنه يجوز إخلاء المأجور في أي من الحالات التالية :

1- إذا تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة ، أو أي جزء منه مستحق الأداء قانونا ، أو تخلف عن دفع حصته من بدل الخدمات المشتركة المتفق عليها أو خالف أي شرط من شروط عقد الإجارة ولم يدفع ذلك البدل أو يراع ذلك الشرط خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه بذلك بموجب إنذار عدلي

2- إذا تكرر تخلف المستأجر عن دفع بدل الإجارة أو تكررت مخالفته لأي شرط من شروط العقد ثلاث مرات أو أكثر رغم إنذاره بذلك بواسطة الكاتب العدل في الحالين وذلك دون حاجة لإنذار جديد

3- إذا أجر المستأجر المأجور أو قسما منه لشخص آخر أو سمح له بأشغاله دون موافقة المالك الخطية أو إخلاءه لشخص آخر دون تلك الموافقة

4*- إذا سمح المستأجر لشريك أو شركة بأشغال العقار المؤجر على أنه إذا كان شخصان أو أكثر يشغلون العقار عن طريق الإجارة ويتعاطون العمل فيه ، وقاموا بتأليف شركة تضامن بينهم ، فأن ذلك لا يعتبر موجبا للإخلاء ويسري هذا الحكم الآخر على تشكيل شركة تضامن بين المستأجر وأفراد أسرته العاملين معه في نفس العقار

5- إذا ترك المستأجر المأجور بلا أشغال دون سبب مشروع لمدة سنة أو أكثر في العقارات المؤجرة لغايات السكن ، ولمدة ستة أشهر أو أكثر في العقارات المؤجرة لغاية أخرى

6- إذا استعمل المستأجر العقار المأجور أو سمح باستعماله لغاية غير مشروعة

7- إذا استعمل المستأجر المأجور لغير الغاية التي استأجره من أجلها ولا يعتبر استعمال المأجور لغاية مماثلة أو مشابهة للغاية المنصوص عليها في العقد استعمالا مخالفا

8- إذا ألحق المستأجر ضرراً بالعقار أو بالمرافق المشتركة أو سمح بإحداث ذلك الضرر أو أحدث تغييراً في المأجور يؤثر على سلامته بشكل يتعذر معه إعادته إلى ما كان عليه قبل أحداث الضرر أو سمح بإحداث مثل هذا التغيير ، ولا يسري هذا الحكم على التحسينات التي يدخلها المستأجر على العقار المأجور شريطة أن يزيلها عند ترك العقار إذا طلب المالك ذلك

9- إذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة التي يقع فيها عقاره المؤجر ولم يكن يملك عقارا غيره ، فيحق له تخليته ليسكن فيه عند عودته إلى تلك المنطقة إذا أشترط ذلك في العقد ووفقا لأحكامه

10- إذا نشأ المستأجر على أرض خاصة به أو تملك عقاراً مناسبا لممارسة أعماله أو سكناه بدلا عن المأجور في المنطقة التي يقع فيها العقار

المادة (6) البناء على سطح المأجور وتخلية الدرج
أ- يسمح للمالك بالبناء على سطح عقاره المؤجر إذا لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك

ب- للملك الحق في تخلية الدرج المؤجر المؤدي إلى سطح عقاره إذا رغب في البناء على ذلك السطح شريطة أن يكون قد حصل على رخصة بالبناء وان لا يكون للسطح طريق آخر مساو لذلك الدرج في صلاحيته من جميع الوجوه في الوصول إلى السطح وفي هذه الحالة يعطى لمستأجر الدرج على وجه الاستقلال تعويض يعادل أجرة خمس سنوات محسوبة وفقا للأسس الواردة في هذا القانون

ج- يشترط أن يتم البناء على السطح بصورة لا تؤدي إلى الأضرار بالمستأجر أو الانتقاص من انتفاعه بالمأجور بشكل جوهري

د- تسري أحكام هذه المادة على العقارات المؤجرة قبل نفاذ هذا القانون

المادة (7) انتقال حقوق الإجارة
أ- تنتقل حقوق الإجارة في العقار المؤجر لغايات السكن بعد وفاة المستأجر إلى أفراد أسرته الذين كانوا يقيمون معه في العقار عند وفاته، أما العقار المؤجر لغايات أخرى غير السكن فتنتقل حقوق الإجارة في العقار إلى الأصول والفروع من ورثته وإلى زوجه وتنقطع حقوق الزوجة في الإجارة عند زواجها من زوج آخر

ب- ينتقل حق الاستمرار في أشغال المأجور لغايات السكن إلى الزوجة المطلقة مع أولادها أن وجدوا كمستأجرين أصليين في حالة صدور حكم قطعي من محكمة مختصة بطلاق تعسفي أو انفصال كنسي حال ترك الزوج للمأجور

المادة ( مدة الإجارة لغير الأردني
لا تسري أحكام المادة (5) من هذا القانون فيما يتعلق بحق المستأجر في الاستمرار في أشغال العقار بعد انتهاء إجارته على مواطني أي دولة أخرى غير المملكة الأردنية الهاشمية أو الهيئات التابعة لتلك الدولة إلا إذا كانت التشريعات المعمول بها في تلك الدولة تمنح الأردنيين والهيئات الأردنية مثل هذا الحق ويقع على المستأجر عبء إثبات ذلك

المادة (9) تخلية المأجور للتغيير أو التعمير أو الهدم
أ- يحق للمالك تخلية العقار إذا رغب في إجراء تغيير أو تعمير وهدم فيه أو في البناء الذي يؤلف العقار قسما منه على وجه يؤثر في العقار ، إذا توفرت الشروط التالية مجتمعة :

1- أن يكون قد مضى على إنشاء البناء أربعون عاما

2- أن يكون قد مضى على عقد الإجارة اثنا عشر عاما

3- أن لا يكون بإمكان البناء القائم تحمل زيادة في الطوابق إلى المدى الذي تسمح به أحكام التنظيم

4- أن يكون قد استصدر رخصة قانونية بالبناء

5- أن يكون المالك قد أخطر المستأجر بواسطة الكاتب العدل قبل مدة لا تقل عن ستة أشهر ،على أنه إذا كان في العقار أو الجزء من العقار المراد هدمه أكثر من مستأجر واحد ، فلا يجوز تنفيذ الأحكام التي تصدر بالإخلاء بمقتضى هذه المادة إلا بعد صدور أحكام مماثلة بحق المستأجرين الآخرين أو الحصول على موافقتهم الخطية بتخلية ما يخصهم من العقار وتعتبر مثل هذه الموافقة بمثابة حكم واجب التنفيذ

ب- يتضمن الإخطار العدلي المشار إليه في البند (5) من الفقرة السابقة ، الطلب إلى المستأجر أن يقوم بإعلام المالك بواسطة الكاتب العدل فيما إذا كان يختار التعويض الذي يستحقه أو العودة إلى المأجور بعد إعادة بنائه بأجر المثل وذلك خلال شهرين من تاريخ تبليغه الإخطار ويكون الحق في العودة مقيداً بنفس كيفية الانتفاع أو بغاية مماثلة لا تتعارض مع مقتضيات التنظيم وفي حالة عدم إجابة المستأجر على الإخطار الموجه إليه خلال المدة المعينة يعتبر بأنه قد أختار التعويض

ج- إذا أختار المستأجر التعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الإخلاء ولم يتم الاتفاق بينه وبين المالك على مقدار التعويض يحق لأي منهما إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتقديره

د- إذا أختار المستأجر العودة إلى العقار في البناء الجديد الذي تم الترخيص بإنشائه وتعذر عليه ذلك بسبب عدم قيام المالك بهذا الإنشاء خلال ثلاث سنوات من تاريخ سريان الرخصة بصورة تمكن المستأجر من أشغاله أو لرفض المالك إعادة المستأجر إلى العقار رغم إتمام إنشائه أو تغيير طبيعة أو صفة استعماله فللمستأجر الحق في إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة للمطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحق به جراء الإخلاء

هـ على المالك إخطار المستأجر بوساطة الكاتب العدل بأنه قد أتم إنشاء البناء الجديد وأن على المستأجر إبداء رغبته في العودة إلى العقار خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الأخطار وذلك بمقتضى جواب بوساطة الكاتب العدل

و- إذا أبدى المستأجر رغبته في العودة إلى العقار خلال المدة المبينة في الفقرة (هـ) من هذه المادة ينظم المالك والمستأجر عقد إيجار جديد بالشروط التي يتفقان عليها وفي حال عدم اتفاقهما يحق لأي منهما إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة لتحديد بدل أجر مثل سنوي للعقار بتاريخ إقامة الدعوى

ز- إذا نكل المستأجر عن العودة إلى العقار أو عن دفع بدل أجر المثل المقدر من المحكمة فيسقط حقه في المطالبة بأي تعويض ويحق للمالك مطالبته ببدل العطل والضرر الذي لحق به

المادة (10) إخلاء المأجور دون تعويض
يجوز إخلاء المأجور دون تعويض إذا كان آيلا للسقوط أو معرضا سلامة الآخرين أو ممتلكاتهم للخطر

المادة (11) تخلية العرصة
أ- للمالك العرصة المؤجرة لأي غرض الحق في تخليتها إذا توافر الشرطان المنصوص عليهما في البندين (4) و(5) من الفقرة (أ) من المادة (9) من هذا القانون دون أن يكون للمستأجر الحق في العودة إلى العقار ويقتصر حقه على التعويض الذي يتم تقديره من المحكمة المختصة

ب- إذا كان في العرصة المطلوب تخليتها أي بناء إقامة المستأجر بموافقة المالك - باستثناء الأكشاك أو غرف الحراسة أو ما يماثلها - فلا يجوز الحكم بتخلية العرصة إلا إذا كان قد مضى على إقامة ذلك البناء عشر سنوات على الأقل

المادة (12) بدل الإجارة
إذا لم تكن كيفية بدل الإجارة مبينة في العقد فتعتبر الأجرة مشاهرة تدفع في بداية كل شهر من أشهر العقد

المادة (13) بدل الإجارة أثناء رؤية الدعوى
أ- يلزم المستأجر بدفع بدل الإجارة أو أي قسط منه مستحق الأداء طيلة المدة التي تستغرقها رؤية الدعوى المتعلقة بالمأجور ويكون التخلف عن دفعه سببا مضافا لأسباب دعوى التخلية القائمة إذا طلب المالك من المحكمة أن تأمر المستأجر بدفع الأجرة المستحقة ولم يقم بالدفع خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه أو تبليغ وكيله أمر المحكمة أو إذا لم يثبت أنه دفع تلك الأجرة

ب- بالرغم مما ورد في أي قانون آخر تعتبر المحكمة التي تنظر في دعوى الإخلاء صاحبة اختصاص بالحكم بالأجرة المستحقة مع الحكم النهائي في دعوى الإخلاء مهما بلغت قيمة الأجور المتخلفة

المادة (14) الزيادة على بدل الإجارة
تحقيقا للغايات المقصودة في هذا القانون تضاف إلى بدلات إجارة العقارات المؤجرة بتاريخ 31/12/1975 وما قبل ذلك الزيادات التالية :

أ- العقارات المؤجرة لغير الغايات الواردة بالفقرتين (ب ،ج) من هذه المادة :

1- يضاف إلى بدل الإجارة الأصلي للعقار ما نسبته 30% منه عن كل سنة استمرت فيها إجارته قبل التاريخ 1/1/1955 م

2- ويضاف إلى بدل الإجارة الأصلي للعقار ما نسبته 20% منه عن كل سنة استمرت فيها إجارته من تاريخ 1/1/1955 وحتى 1/1/1965

3- ويضاف إلى بدل الإجارة الأصلي للعقار ما نسبته 10% منع عن كل سنة استمرت فيها إجارته من تاريخ 1/1/1965 وحتى 31/12/1975

ب- العقارات المؤجرة للحكومة والمؤسسات الرسمية العامة التابعة لها والبلديات والأندية والجمعيات والهيئات التي تستهدف الربح تضاف إلى بدلات إجارتها الأصلية ما نسبته 75 % من الزيادات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة وذلك خلال المدة المدة المحددة ووفقا للتفاصيل المبينة فيها

ج- العقارات المؤجرة لغايات السكن تضاف إلى بدلات إجارتها الحالية ما نسبته 50% من الزيادات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة وذلك خلال المدد المحددة ووفقا للتفاصيل المبينة فيها

د- إذا عدل بدل الإجارة الأصلي لأي عقار بالاتفاق بين المالك والمستأجر بحيث أصبح أكثر مما تحدده هذه المادة فيعتبر ذلك البدل ملزما للمستأجر والمالك وكأنه قد تقرر بمقتضى هذا القانون وإما إذا كان بدل الإجارة حسب الاتفاق أقل مما تحدده هذه المادة فيتم تعديله بحيث يصبح مساويا لما تقضي به أحكامها

هـ يضاف إلى بدل إجارة العقارات المؤجرة قبل تاريخ 31/12/1975 ، الذي تم تحديده طبقا لأحكام الفقرات (أ ) و(ب) و(ج) و(د) من هذه المادة ، ما نسبته (5%) خمسة بالمائة من بدل الإجارة السنوي المحدد عن كل سنة استمرت فيها الإجارة من تاريخ 1/1/1976 حتى تاريخ 31/12/1990

و- يضاف إلى بدل الإجارة المحدد في العقود التي تمت خلال المدة الواقعة بين تاريخ 1/1/1976 وتاريخ 31/12/1990 ما نسبته (3%) ثلاثة بالمائة من ذلك البدل عن كل سنة استمرت فيها الإجارة خلال هذه المدة

ز- إذا عدل بدل الإجارة بالاتفاق بين المالك والمستأجر بحيث أصبح أكثر مما هو محدد في الفقرتين (هـ) و(و) من هذه المادة فيعتبر هذا البدل ملزما للمستأجر والمالك وكأنه محدد بمقتضى أحكام أي منهما ، أما إذا كان البدل أقل مما هو محدد في الفقرتين المذكورتين فيتم تعديله بحيث يصبح مساويا لما تقضي به أحكامهما

المادة ( 15) تاريخ نفاذ الزيادة على بدل الإجارة
يعتبر بدل الإجارة الذي حدده هذا القانون مطبقا من تاريخ نفاذ أحكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود

المادة (16) إيداع الإجارة لدى صندوق المحكمة
يعتبر إيداع الأجرة إلى صندوق المحكمة التي يقع العقار ضمن منطقتها إيداعا قانونيا ووفاء ويرسل ديوان المحكمة إشعاراً إلى المالك بالإيداع ودعوة للاستلام مقابل رسم مقطوع قدره دينار واحد يدفعه المودع

المادة (17) صلاحية مجلس الوزراء في زيادة أو إنقاص بدل الإجارة
على مجلس الوزراء أن ينظر في زيادة بدلات الإيجار أو إنقاصها بالنسبة المئوية التي يراها محققة للعدالة والصالح العام ، وذلك مرة أو أكثر كل خمس سنوات اعتباراً من تاريخ نفاذ هذا القانون

المادة (18) خدمات المأجور وتصليحها والتعويض
أ- إذا قام المالك أو أمر بالقيام بعمل يقصد منه إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لتخلية العقار أو زيادة الأجرة كقطع المياه أو سد المجاري أو إتلاف أي من الأشياء التابعة له أو كانت فيه أو إزالتها أو تعطيل الخدمات المشتركة فللمستأجر تصليح أو إعادة أو تركيب ما تم إتلافه أو إزالته بعد إخطار المالك بذلك وحسم النفقات من بدل الإجارة

ب- إذا لم يؤد المستأجر كل الخدمات المتفق عليها أو بعضها صراحة أو ضمنا دون مسوغ مشروع للمستأجر أن يطالب المؤجر عن كل واقعة منها بالتعويض عادل

ج- للمحكمة إذا رأت غبنا يلحق بالمؤجر في عقود الإجارة الذي يشمل الماء والكهرباء وما ماثلها من خدمات أن تحكم بتقدير قيمة تلك الخدمات الملحوظة حين العقد وتفريقها عن الأجرة وإلزام المستأجر بما يزيد على ذلك .

المادة ( 19 ) الإلغاءات
يلغي قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 وتعديلاته

المادة (20) تنفيذ القانون
رئيس الوزراء والوزراء مكلفون بتنفيذ أحكام هذا القانون

منقوول للفائدة .
aiman_200020