القانون رقم 6 لسنة 97 بشأن تنظيم العلاقه بين المالك والمستأجر ..... ؟ واحكام النقض المرتبطه به جمعت بواسطة / محمد راضى مسعود المحامى

المادة 1

يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شان تاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر ، النص الاتى :
فاذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى او صناعى او مهنى او حرفى ، فلا ينتهى الحق بموت المستاجر الاصلى طبقا للعقد ، ازواجا واقارب حتى الدرجة الثانية ، ذكورا واناثا من قصر وبلغ ، يستوى فى ذلك ان يكون الاستعمال بالذات او بواسطة نائب عنهم . واعتبار من اليوم التالى لتاريخ نشر هذا القانون المعدل . لا يستمر العقد بموت احد من اصحاب حق البقاء فى العين الا لصالح المستفيدين من ورثة المستاجر الاصلى دون غيره ولمرة واحدة .

المادة 2

استثناء من احكام الفقرة الاولى من المادة السابقة ، يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستاجر المشار الية فى تلك الفقرة الدرجة الثانية ، متى كانت يده على العين فى تاريخ نشر هذا القانون تستند الى حقه السابق فى البقاء فى العين ، وكان يستعملها فى ذات النشاط الذى يمارسه المستاجر الاصلى طبقا للعقد ، وينتهى العقد بقوة القانون بموته او تركه اياها .

المادة 3

تحدد الاجرة القانونية للعين المؤجرة لغير اغراض السكنى المحكومة بقوانين ايجار الاماكن بواقع :
- ثمانية امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة قبل اول يناير 1944 . ـ وخمسة امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من اول يناير 1944 حتى نوفمبر 1961 .
- واربعة امثال الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 5 نوفمبر 1961 حتى 6 اكتوبر 1973 .
-وثلاثة امثال الاجرة الحالية للاماكن المنشاة من 7 اكتوبر 1973 حتى 9 سبتمبر 1977 .
ويسرى هذا التحديد اعتبارا من موعد استحقاق الاجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون .
وتزداد الاجرة القانونية الحالية للاماكن المنشاة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 100% اعتبارا من ذات الموعد .
ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، فى نفس هذا الموعد من الاعوام التالية بنسبة 10% من قيمة اخر اجرة قانونية لجميع الاماكن انفة الذكر .

المادة 4

تسرى احكام هذا القانون على الاماكن المؤجرة لغير اغراض السكنى والتى يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 فى شان بعض الاحكام الخاصة بتاجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر والقوانين الخاصة بايجار الاماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسرى احكامة على الاماكن المذكورة التى يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 ، بشان سريان احكام القانون المدنى على الاماكن التى يسبق تاجيرها والاماكن التى انتهت او تنتهى عقود ايجارها دون ان يكون لاحد حق البقاء فيها .
المادة 5

ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره ، عدا الفقرة الاولى من المادة الاولى منه فيعمل به اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه .
يبصم هذا القانون بخاتم الدولة ، وبنفذ كقانون من قوانينها . صدر برئاسة الجمهورية فى 17 ذى القعدة سنة 1417 هـ الموافق 26 من مارس سنة 1997 م حسنى مبارك

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى . لا ينتهى بوفاة المستأجر أو تركه العين . امتداده لورثة المستأجر وشركائه مناطه . المزاولة الفعلية للنشاط قبل الوفاة أو الترك . م 29 ق 49 لسنة 1977 .

احكام النقض ذات الصله بهذا القانون

النص فى الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، يدل على أن امتداد العقد لصالح الورثة والشركاء فى هذه الحالة مناطه مزاولة المستأجر السابق لنشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بالفعل قبل وفاته أو تركه العين دون اعتداد بالغرض من استعمال العين الثابت بعقد الإيجار ، وذلك أن المشرع فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة الأولى من المادة المشار إليها وبين حالة التأجير لأحد الأنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودا على إمتداد الإيجار فى الحالة الأولى بعد وفاة المستأجر أو تركة العين ، بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد وحرص على استمرار الورثة عامة وشركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص لأحد منهم ، الأمر الذى يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة والقائمة بالفعل وذلك ضمانا لاستمرارها أيا كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ، مما مفاده أن العبرة فى تطبيق حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر الأصلى بمزاولة أحد الأنشطة المبينة به فى العين المؤجرة له .
( الفقرة الثانية من المادة 29 ق 49 لسنة 1977 ( عدم دستورية )
( المادتان 1 ، 2 ق 6 لسنة 1997 )
( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق - جلسة 1986/11/27 س 37 - ص 902)

تغيير المستأجر للغرض المنصوص عليه فى العقد بعد استلامه العين وقبل الوفاة أو الترك . أثره لكل ذى مصلحة إثبات التغيير بكافة طرق الإثبات .



إذا عمد المستأجر إلى تغيير الغرض المنصوص عليه فى العقد لمباشرة النشاط ( نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى ) إلى غرض مخالف بعد استلامه العين وقبل وفاته أو تركه لها فانه لا محل للتذرع بما أثبت بعقد الإيجار غرضا للاستعمال ، وهذا التغيير مما يجوز لكل ذى مصلحة إثباته بكافة طرق الإثبات القانونية باعتباره واقعة مادية مستقلة عن العقد ، بما لا تعد معه مخالفة لما أثبت به كتابة .
( المادتان 1 ، 62 إثبات )
( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق - جلسة 1986/11/27 - ص 902 - السنة 37)

تحصيل فهم الواقع في الدعوي وبحث الأدلة والمستندات من سلطة قاضي الموضوع . حسبه أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها ، وأن يقيم قضاءه علي أسباب كافية لحمله . عدم التزامه بتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم والرد عليها استقلالا .



لقاضي الموضوع السلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوي وبحث الأدلة والقرائن والمستندات المقدمة فيها ، وموازنة بعضها بالبعض الآخر ، وترجيح ما تطمئن إليه نفسه إلى ترجيحه . وحسبه أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها ، وأن يورد دليلها ويقم قضاءه علي أسباب سائغة تكفي لحمله . ولا عليه إن هو لم يتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم ويرد استقلالا علي كل قول أو حجة أو طلب أثاروه أو تفنيد كل قرينة مناهضة ، ما دام أن في قيام الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات .
( المادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق جلسة 1986/11/27 س 37 ص 902)

حق محكمة الموضوع في الاحالة الي التحقيق من تلقاء نفسها .



المدعي هو المكلف قانونا باثبات دعواه وتقديم الأدلة التي تؤيد ما يدعيه فيها ـ فاذا كان الحكم المطعون فيه قد أثبت أن الطاعن لم يقدم دليلا - علي ما يدعيه من رده للشركة المطعون عليها جهازي - الجراموفون اللذين يطلب رد ثمنهما اليه ، وكان الطاعن لم يطلب احالة الدعوي الي التحقيق لاثبات ما يدعيه في هذا الشأن ، وكان الحق المخول للمحكمة في المادة 190 من قانون المرافعات بأن تأمر باحالة الدعوي الي التحقيق لاثباتها بالبينة ـ هذا الحق جوازي لها متروك لمطلق رأيها وتقديرها لا تخضع فيه لرقابة محكمة النقض ، فان النعي علي الحكم فيما انتهي اليه من رفض الدعوي في هذا الشق منها بمخالفة القانون يكون غير سديد
( المادة 70 من قانون الاثبات )
( الطعن رقم 40 لسنة 25 ق جلسة 1959/6/25 س 10 ص 499)
( الطعن رقم 176 لسنة 30 ق جلسة 1964/12/30 س 15 ص 1230)
( الطعن رقم 69 لسنة 30 ق جلسة 1963/12/16 س 15 ص 7)
( الطعن رقم 245 لسنة 34 ق جلسة 1967/11/2 ص 1599)
( الطعن رقم 711 لسنة 42 ق جلسة 1976/5/5 ص 1063)
(الطعن رقم 151 لسنة 46 ق جلسة 1981/3/14 ص 80

امتداد العلاقة الايجارية لصالح أقارب المستأجر . مناطه . الاقامة م 21 ق 52 لسنة 1969 . تحدي الطاعن بانتهاء اعالة المستأجر . لقريبه المقيم معه . نعي غير منتج


مؤدي المادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 يدل علي أن المشرع لم يشترط لسريان الامتداد القانوني وانتفاع أقارب المستأجر بالعين سوي اقامتهم معه فيها بالشروط الواردة في هذا الشق من المادة فحسب ، واذا . كان حكمها أمرا متعلقا بالنظام العام ويتعين علي القاضي التزامه وكان ما أثاره الطاعن بالنسبة لما قضي به حكم محكمه أول درجة الصادر قبل الفصل في الموضوع باحالة الدعوي الي التحقيق لاثبات واقعة اعالة المطعون عليه الأول للثاني وما أسفر عنه تحقيقها ـ من انتهاء هذه الاعالة ـ انما ينصب علي أمر لم يتطلبه القانون . فان التمسك بذلك أيا كان وجه الرأي فيه يكون غير منتج
(المادة 1/29 من القانون 49 لسنه 1977 بشأن ايجار الاماكن )
(الطعن رقم 151 لسنة 46 ق جلسة 1981/3/14 س 32 ص 2806 )

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى . لا ينتهى بوفاة المستأجر أو تركه العين . امتداده لورثة المستأجر وشركائه مناطه . المزاولة الفعلية للنشاط قبل الوفاة أو الترك . م 29 ق 49 لسنة 1977 .


النص فى الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، يدل على أن امتداد العقد لصالح الورثة والشركاء فى هذه الحالة مناطه مزاولة المستأجر السابق لنشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بالفعل قبل وفاته أو تركه العين دون اعتداد بالغرض من استعمال العين الثابت بعقد الإيجار ، وذلك أن المشرع فرق بين حالة تأجير المسكن المنصوص عليه بالفقرة الأولى من المادة المشار إليها وبين حالة التأجير لأحد الأنشطة المذكورة بالفقرة الثانية منها حيث وضع المشرع قيودا على إمتداد الإيجار فى الحالة الأولى بعد وفاة المستأجر أو تركة العين ، بينما أطلق الفقرة الثانية من كل قيد وحرص على استمرار الورثة عامة وشركاء المستأجر فى النشاط دون تخصيص لأحد منهم ، الأمر الذى يفصح عن أن هذه التفرقة إنما قصد بها حماية أوجه النشاط المذكورة والقائمة بالفعل وذلك ضمانا لاستمرارها أيا كانت الظروف الخاصة بكل وارث أو شريك ، مما مفاده أن العبرة فى تطبيق حكم الفقرة الثانية من النص هى بقيام المستأجر الأصلى بمزاولة أحد الأنشطة المبينة به فى العين المؤجرة له .
( الفقرة الثانية من المادة 29 ق 49 لسنة 1977 ( عدم دستورية )
( المادتان 1 ، 2 ق 6 لسنة 1997 )
( الطعن رقم 1764 لسنة 51 ق - جلسة 1986/11/27 س 37 - ص 902)

حكمت المحكمة برفض الدعوى ، وبمصادرة الكفالة وألزمت المدعى المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
( قانون الإيجارات المادة 3 بالقانون رقم 6 لسنة 1997 زيادة الأجرة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ) الحكم رقم 98 لسنة 21ق دستوريه جلسة 7 /6 /2003

ثم قضت ايضا برفض الطعن على الفقره الاخيره من الماده 3 من هذا القانون فى الحكم رقم 14 لسنة 21 ق دستوريه جلسة 5 / 11 /2003
طبقا لصريح نص الماده الاولى من القانون 6 لسنة 97 فإن الامتداد يكون للاقارب جميعا ممن عددهم النص شريطة استعمال العين فى ذات النشاط عند تحقق الامتداد اى وقت وقوع الامتداد وان كان لهم حق التغيير بعد ذلك الحرفى لحرفى والمهنى لمهنى والتجارى لتجارى شريطة عدم الاضرار بسلامة المبنى كما يمتد العقد طبقا لصريح نص الماده الثانيه من ذات القانون الى من جاوزت قرابته الدرجه الثانيه شريطة ان يكون انتفاعه ثابت سابقا

وقد قضت محكمة النقص " إخلاء العين المؤجرة لتغيير وجه استعمالها . شرطه . ثبوت . الإضرار بالمبنى بحكم قضائى نهائى . م 18 ق 136 لسنة 1981 . مؤداه . للوارث تغيير النشاط الذى كان يمارسه مورثة بعد إمتداد العقد إليه . شرطه . ألا يكون التغيير بقصد التحايل على أحكام القانون أو يلحق ضررا بسلامة المبنى أو شاغليه " .
[ طعن رقم 1679 ، س 69 ق ، بجلسة 2/06/ 2001]
وعليه فإنه
يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد بالشروط الآتية:ـ


1- ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض مُنافية للآداب وهي الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

2- أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستأجر الأصلي طبقاً للعقد.

3- ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاي والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 42 مُكرر – صـ 220 و 221).

هذا، ومن المُقرر في قضاء النقض أن: "المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المُشار إليهم – هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استناداً إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط التجاري الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها غيرت استعمال العين من مهنة بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في 8/7/1984 أي بعد وفاة الأم الحاصلة في 20/12/1980 ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى لحام كاوتشوك وما إذا كانت هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى وبسلامة شاغليه فإنه يكون معيباً". (نقض مدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/1999

منقووول للفائدة
.aiman_200020