أحكام إيجار المحل التجاري حسب تعديل 2005

المطلب الأول : أحكام إيجار المحل التجاري قبل تعديل 2005

أدرج المشرع حق الإيجار في المادة 78 من ق.ت.ج ضمن العناصر المعنوية. ويقصد به حق التاجر في البقاء بالعقار الذي يباشر فيه التجارة، والتنازل عن هذا الحق للغير في حالة تصرفه في المحل التجاري.

مفهوم حق الإيجار: هي تلك الملكية القانونية التي تمكن التاجر المستأجر من إلزام المؤجر تجديد الإيجار بعد انتهاء أجله، وإذا امتنع المؤجر وأراد استرجاع العقار المؤجر عليه أن يدفع التعويض الإستحقاقي كما أشارت إليه المادة 176 من ق.ت.ج.

الطبيعة القانونية: حق الإيجار له بعض الخصوصيات الذي يجعله أشبه بحق خاص يتمثل في انتفاع من العين المؤجرة خلال ممارسته للنشاط التجاري.

الفرع الأول : التنبيه بالإخلاء

يستطيع المستأجر أن يقدم طلبا في تجديد الإيجار، إما قبل انتهاء مدة العقد بستة أشهر أو بعد انتهاء المدة القانونية لعقد الإيجار.

وفي جميع هذه الحالات طلب التجديد جائز مالم يكن قد أعلن المؤجر عن رغبته بالرفض، وأن سكوت الأطراف على عدم التنبيه بالإخلاء بعد انتهاء مدة العقد يدل على التجديد الضمني للعقد، فالتجديد الضمني يحول العقد إلى عقد غير محدد المدة.

كما يستطيع المؤجر طلب الإخلاء قبل ستة أشهر من انتهاء العقد أو أثناء سريان التجديد الضمني (المادتين 173-174 ) من القانون التجاري الجزائري.

شروط التنبيه بالإخلاء :

1ـ أن يكون هناك محل تجاري حسب المادة 172.

2ـ مرور سنتين على الاستغلال المحل التجاري متتابعتين وفقا لإيجار واحد أو أكثر متتالية.

3ـ أربعة سنوات إذا كان عقد الإيجار شفهي.

4ـ التنبيه بالإخلاء يجب أن يكون قبل ستة أشهر على الأقل وهناك شروط شكلية يتعين ذكرها وإلا وقع تحت طائلة البطلان وهذه الشروط هي :

ـ تحديد هوية المؤجر يذكر اسمه ولقبه وعنوانه وصفته هل هو مالك للعقار أو وكيل عنه أو من الورثة.

ـ تحديد صفة المستأجر ذكر اسمه ولقبه وعنوانه وصفته.

ـذكر أجل ستة أشهر مع بيان تاريخ البداية وتاريخ النهاية دون الالتزام بدوريات خاصة في توجيه التنبيه بالإخلاء الواردة في المادة 475 من القانون المدني الجزائري.

ـ ذكر أسباب رفض التجديد : التزام المؤجر بذكر الأسباب رفض التجديد، كما هو منصوص عليها في المادة 173 الفقرة الخامسة من القانون التجاري الجزائري إلا أن المحكمة العليا لهل موقف آخر هو الاكتفاء بعرض التعويض الإستحقاقي دون ذكر الأسباب وقد تبنت ذلك في عدة أحكام لها، والتعويض الإستحقاقي يكون نتيجة لرفض تجديد الإيجار.

ـ يجب أن يتم التنبيه عن طريق محضر قضائي الذي يتعين ذكر هويته.

ـ ذكر فحوى نص المادة 194 والمادة 173.

وقد خول القانون للمؤجر التنبيه بالإخلاء لمدة ستة أشهر واللجوء إلى رئيس المحكمة المختصة بالقضايا الإستعجالية، ويتعين خبير من أجل تحديد التعويض الإستحقاقي وهذا عندما يكون المستأجر موافقا على التعويض الإستحقاقي وهذا بعد مرور 3 أشهر من مدة التنبيه بالإخلاء المادة 194 من ق.ت.ج.

الفرع الثاني : التعويض الإستحقاقي

مفهومه : لقد تعرضت المادة 176 من القانون التجاري للتعويض الإستحقاقي، وهو التعويض الذي يأخذه المستأجر نتيجة رفض المؤجر تجديد الإيجار ويجب أن يكون مساويا للضرر الذي لحق المستأجر نتيجة رفض تجديد الإيجار وتقدير قيمة التعويض بالرجوع إلى القيمة التجارية للمحل التجاري التي تحدد وفقا لعرف المهنة.

الأساس القانوني للتعويض الإستحقاقي : لقد تضاربت الآراء الفقهية لتحديد الأساس القانوني :

الرأي الأول : مؤسس على فكرة الإثراء بل سبب أي المستأجر يأخذ مبلغا ماليا دون أي سبب.

الرأي الثاني : يقول على أساس التعسف في استعمال الحق ولكن المؤجر لم يتعسف وهذا حق مشروع على أساس العقد شريعة المتعاقدين.

الرأي الثالث : يقول بأنه على أساس عملية بيع وهذا الرأي غير صحيح لانعدام عقد البيع، إلا أن المشرع الجزائري اعتبر التعويض الإستحقاقي مصدره القانون، حيث ورد في المادة 185 من القانون التجاري مبررا بالمنفعة العامة يترتب عليها دفع التعويض الإستحقاقي.

شروط التعويض الإستحقاقي :

الشرط الأول : لكي يستفيد المستأجر من حق التعويض الإستحقاقي عند رفض المؤجر تجديد الإيجار ينبغي أن يكون قد استغل المحل لمدة سنتين إذا كان عقد الإيجار مكتوبا وأربعة سنوات إذا كان عقد الإيجار شفهيا وهذا ما أوردته المادة 172 من القانون التجاري.

الشرط الثاني : يتعلق بعدم ارتكاب المستأجر أي خطأ من الأخطاء المنصوص عليها في المادة 177 من القانون التجاري وهي :

ـ غلق المحل لمدة تزيد عن شهر دون مبرر.

ـ في حالة عدم تنفيذ الالتزام مثل عدم دفع الإيجار.

ـ إذا أثبت المؤجر أن هناك سببا خطيرا، مثل عدم قيام المستأجر بأعمال غير مشروعة بالمحل.

ـ إذا أثبت وجود هدم كامل للعمارة أو جزء منها لعدم صلاحيتها من قبل السلطة الإدارية، نلاحظ أن المستأجر يفقد حقه في التعويض الإستحقاقي إذا ارتكب خطأ، في هذه الحالة يستطيع المؤجر استرجاع عقاره دون دفع تعويض، ولا يجوز إلزام أي مستأجر من حقه المطالبة بالتعويض الإستحقاقي بمغادرة الأماكن قبل قبض التعويض، وله الحق في البقاء في المحل حتى يدفع له التعويض وهذا ما أوردته المادة 187 ق.ت.ج وتقدير التعويض متروك لسلطة القاضي مع أخذ بعين الإعتبار القيمة التي تحدد وفقا لعرف المهنة.




المطلب الثاني: أحكام عقد الإيجار بعد تعديل 2005

عقد الإيجار هو عقد يلتزم بمقتضاه المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين المؤجرة لمدة معينة يتفق عليها الأطراف بكل حرية مقابل أجر معلوم.ومن مميزاته أنه من عقود الالتزام وهذا ويجب أن يكون هناك رضا. وهو عقد معاوضة يكون عقدا محدود المدة دون أن يترتب عليه بعد فترة معينة من الزمن حق البقاء أي الرجوع إلى القواعد العامة للالتزامات ( العقد شريعة المتعاقدين ) أي عند انتهاء المدة الزمنية المتفق عليها، يخرج المستأجر دون توجيه التنبيه بالإخلاء ودون دفع التعويض مما يسمح بتنشيط الحركة الاقتصادية وزيادة في الثقة بين مالك العقار والمستأجر الذي يرغب في مزاولة نشاطه التجاري.

نصت المادة 187مكررق.ت.ج ( تحرير عقود الإيجار المبرمة ابتداء من تاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية، في الشكل الرسمي، وذلك تحت طائلة البطلان، وتبرم لمدة يحددها الأطراف بكل حرية.

يلزم المستأجر بمغادرة الأمكنة بانتهاء الأجل المحدد في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ودون الحق في الحصول على التعويض الاستحقاق المنصوص عليه في هذا القانون، مالم يشترط الأطراف خلال ذلك.).

نستنتج من خلال ذلك أخذ عقد الإيجار الشكل الرسمي_حرية الأطراف في تحديد مدة العقد_التزام المستأجر بمغادرة الأماكن المستأجرة بانتهاء الأجل المذكور في العقد_ لايحتاج المؤجر أن يوجه تنبيه بالإخلاء المنصوص عليه في المادتين 173-174 ق.ت.ج عند انتهاء مدة العقد، ولا يحق للمستأجر عند مغادرة المكان المؤجر المطالبة بالتعويض.

إلا أن ماورد في المادة 187 مكرر ق.ت.ج ليست من النظام العام أي أنه يجوز للأطراف الاتفاق على ما يخالف النص بمعنى أنه يجوز الاتفاق على أن يتم إخلاء الأماكن المستأجرة بعد توجيه التنبيه بالإخلاء أو يغادر المستأجر الأماكن المستأجرة إلا بعد الحصول على التعويض الاستحقاقي وهذا راجع إلى إرادة المتعاقدين عند إبرام العقد.

أما إذا لمتذكر مثل هذه الشروط ففي هذه الحالة يطبق ما ورد في نص المادة 187 مكرر.

كما حافظ المشرع على الحقوق المكتسبة للمستأجر في ظل التشريع السابق للتعديل وهذا ما أوردته المادة 187 مكرر1ق.ت.ج ( يبقى تجديد عقود الإيجار قبل النشر المذكور أعلاه في المادة 187 مكرر خاضع للتشريع الساري المفعول بتاريخ عقد الإيجار ).

مقتطف من محاضرات الأستاذ عبد القادر البقيرات