تجرى المادة 573 من القانون المدنى بالآتى :ـ

1 - اذا تعدد المستاجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش ، فاذا كان مستاجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل ان يضع مستاجر اخر يده على العقار المؤجر او قبل ان يتجدد عقد ايجاره ، فانه هو الذى يفضل .
2 - فاذا لم يوجد سبب لتفضيل احد المستاجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم الا طلب التعويض .

احكام النقض المرتبطة

الموجز:

حظر ايجار اكثر من عقد ايجار واحد للمبنى اوللوحدة منه . مخالفة ذلك . اثره . بطلان العقود اللاحقة للعقد الاول بطلانا مطلقا . سواء علم المستأجر اللاحق بصدور العقد الاول اولم يعلم به .م24ق49 لسنة 1977 .لا محل لاعمال نص المادة 573 مدنى .

القاعدة:

المقرر ـ فى قضاء محكمة النقض ـ ان النص فى الفقرة الرابعة من المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 ـ بشأن ايجار الاماكن ـ يدل على ان المشرع رتب بطلان عقد الايجار اللاحق للعقد الاول بطلانا مطلقا لتعارض محل الالتزام فى ذلك العقد مع نص قانونى امر متعلق بالنظام العام بما يمتنع معه اجراء المفاضلى بينه وبين العقد السابق وفقا لنص المادة 573 من القانون المدنى على اساس الاسبقية فى وضع اليد ، وذلك سواء كان المستأجر اللاحق عالما بصدور العقد الاول ام غير عالم به .
( المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 ، المادة 573 مدنى )
( الطعن رقم 5115 لسنة 61ق جلسة 1996/5/22 س47ج1ص845 )

الموجز:

عدم منازعة المطعون ضدهما فى التاريخ المعطى لعقد ايجار الطاعنة السابق على التاريخ الثابت لعقد المطعون ضده الثانى . قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعواها بالتمكين من عين النزاع والتسليم تأسيسا على سبق وضع يد المطعون ضده الثانى على العين واثبات تاريخ العقد المحرر له بتاريخ سابق على اثبات عقدها ودون التحقق من انكار او اعتراف اى من الطرفين بتاريخ عقد خصمه لمعرفة اى من العقدين اسبق . خطأ وقصور .

القاعدة:

اذ كان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه برفض دعوى الطاعنة على سند مما استخلصه من سبق وضع يد المطعون ضده الثانى على العين محل النزاع ، ومن مجرد اثبات تاريخ عقد الايجار المحرر له بمأمورية الشهر العقارى بتاريخ سابق على اثبات تاريخ العقد المبرم للطاعنة ، رغم عدم منازعة المطعون ضدهما فى التاريخ المعطى للعقد الاخير ـ السابق على التاريخ الثابت لعقد المطعون ضده الثانى ـ فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون ـ وقد حجبه هذا الخطأ عن التحقق من انكار او اعتراف اى من الطرفين بتاريخ عقد خصمه للوصول الى معرفة اى من العقدين كان هو الاسبق وايهما كان اللاحق بما يشوبه ايضا بالقصور فى التسبيب .
( المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 ، المادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 5115 لسنة 61ق جلسة 1996/5/22 س47ج1ص845 )

الموجز:

حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه . م 3/16 ق 52 لسنة 1969 . مؤداه . بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول بطلاناً مطلقاً متعلقاً بالنظام العام ولو صدرت من مؤجر آخر طالما أن العقد الأول صادراً ممن يملك حق التأجير . لا محل لإجراء المفاضلة بينهما . علة ذلك .

القاعدة:

النص فى الفقرة الثالثة من المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 - الذى أبرم عقدى ايجار الطاعنة الأولى والمطعون ضده الأول فى ظله - على أنه (( ويحظر على المال القيام بابراز أكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو الوحدة منه )) يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ـ على بطلان عقود الإيجار اللاحقة على العقد الأول بطلاناً مطلقاً متعلقاً بالنظام العام وهو بطلان يلازمها حتى لو صدرت من مؤجر غير الذى أصدر العقد الأول طالما كان العقد الأول صادراً ممن يملك حق التأجير ومستوف لشرائط صحته ذلك أن مطلق البطلان الذى وصم به القانون العقود اللاحقة منذ نشوئها مؤداه إخضاعها لذات الحكم سواء أكانت صادرة والعقد الأول منها من مؤجر واحد أو إختلف المؤجر فيها عن المؤجر الأول وأنه لا مجال للاستناد إلى الحيازة فى المفاضلة بين المستأجرين بالتطبيق لنص المادة 573 من القانون المدنى لأن مناط هذه المفاضلة أن تكون العقود كلها صحيحة ونافذة . ( المادة 16 / 3 ق 52 لسنة 1969 و المادة 573 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 334 لسنة 58 ق ـ جلسة 1992/12/30 س 43 ج 2 ص 1458 )

الموجز:

تزاحم المستأجرين للعين المؤجرة . الأفضلية للمستأجر الأول . م 4/24 ق 49 لسنة 1977 . شرطه . ألا يترتب على ذلك احتجازه لأكثر من مسكن فى البلد الواحد دون مقتض . المفاضلة بين عقود المستأجرين لمكان واحد . وجوب بحث المحكمة مدى استيفاء العقد الأسبق لشروط صحته أو بطلانه.

القاعدة:

المقرر عند تزاحم المستأجرين أن تكون الأفضلية للمستأجر الأول عملا بالمادة 4/24 من القانون 49 لسنة 1977 إلا أنه يشترط ألا يصبح المستأجر صاحب الأفضلية محتجزاً لأكثر من مسكن فى البلد الواحد بغير مقتض و هو ماتحظره المادة 8 من القانون المذكور ويحول ذلك دون القضاء له بحقه لمخالفته لنص من النصوص الآمرة المتعلقة بالنظام العام إذ يقع عقد استئجار المسكن المخالف لهذا الحظر باطلاً بطلاناً مطلقاً ، ومن ثم فإن المفاضلة بين عقود المستأجرين لمكان واحد عندئذ تستلزم أن تبحث المحكمة مدى إستيفاء العقد الأسبق لشروط صحته وانعقاده .
( المواد 8 ،24 / 4 ق 49 لسنة 1977و المادة 573 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 829 لسنة 58 ق - جلسة 1992/11/5 س 43 ج2 ص 1133 )

الموجز:

تعدد المستأجرين لمكان واحد . العبرة بالعقد الأسبق فى التاريخ الثابت م 24 ق لسنة 1977 . عدم ثبوت تاريخ العقد الأخر أو ثبوت أن تاريخه السابق لاحق للأول . لا محل لتطبيق نص المادة 573 مدنى للمفاضلة بينهما.

القاعدة:

مفاد النص فى المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشان ايجار الأماكن يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع واجه تعدد المستأجرين لمكان واحد بقرينة قانونية قاطعة لا تقبل اثبات العكس مؤداها الاعتداد بالتاريخ الثابت للعقد دون تاريخه العرفى . ولا زم ذلك أن العقد الأسبق فى التاريخ الثابت صحيح دون غيره مما ليس له تاريخ ثابت أولا ولكن لا حق للتاريخ الأول وبذلك فلا محل لتطبيق نص المادة 573 من القانون المدنى التى تقتضى نقضت المفاضلة بين عقود ايجار صحيحة ونافذة .
( المادة 24 من ق 49 لسنة 1977 ، المادة 573 مدنى)
( الطعن رقم 1860 لسنة 53 ق جلسة 1989/11/9 ص 41 لسنة 40 ع 3)

الموجز:

حظر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة . م 16 ق 52 لسنة 1969 . مؤاده . بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول بطلانا متعلقا بالنظام . العام . علة ذلك

القاعدة:

مناط المفاضلة بين العقود - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن تكون كلها صحيحة وكان المقرر بنص المادة 125 من القانون أنه - إذا كان محل الالتزام مخالف للنظام العام أو الآداب كان العقد باطلا -وكان لا يجوز أن يتعارض محل الالتزام مع نصها فى القانون لأن مخالفة النهى المقرر بنص القانون تندرج تحت مخالفة النظام العام أو الآداب بحسب الأحوال ولما كانت الفقرة الأخيرة من المادة 16 من القانون 52 لسنة 1969 تنص على أنه يحظر على المالك القيام بإبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه ولئن كانت لن تنص صراحة على البطلان بلفظة جزاء مخالفتها إلا أن مقتضى الحظر الصريح الوارد فيها وتجريم مخالفته بحكم المادة 44 من هذا القانون يرتب الجزاء وهو بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول وأن لم يصرح به .
( المادتان 24 من ق 49 لسنة 1977 , 573 مدنى )
( الطعن رقم 1562 لسنة 52 ق جلسة 1989/5/22 ص 354 لسنة 40 ع 2 )

الموجز:

للمستأجر إثبات واقعة التأجير وكافة شروط العقد بكافة طرق الإثبات حظر إبرام أكثر من عقد إيجار عن الوحدة الواحدة . أثره . بطلان العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول - م 24 / 3 ، 4 ق 49 لسنة 1977 . لا محل لإعمال نص المادة 573 من القانون المدنى بشأن المفاضلة بين العقود . علة ذلك

القاعدة:

النص فى الفقرتين الثالثة والرابعة من المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المنطبق على واقعة الدعوى على أن ( يجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات . ويحظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للأول - يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع أجاز للمستأجر أن يبحث واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات سواء كانت الكتابة غير موجودة أصلا أو وجدت ويراد إثبات ما يخالفها أو يجاوزها وأن مقتضى الحظر الصريح الوارد فى الفقرة الرابعة من المادة 24 من القانون المذكور يوجب وقوع البطلان على عقود الإيجار اللاحقة للعقد الأول ومن ثم فلا يكون هناك محل فى هذه الحالة لإعمال نص المادة 573 من القانون المدنى بإجراء المفاضلة بينهما لأن مناط هذه المفاضلة أن تكون العقود كلها صحيحه .
( المادتان 24 من القانون 49 لسنة 1977 ، 573 مدنى )
( الطعن رقم 1831 لسنة 52 ق جلسة 1989/4/30 ص 229 لسنة 40 ع 2 )

الموجز:

حظر ابرام اكثر من عقد ايجار واحد للوحدة السكنية الواحدة . مؤداه بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول حتى ولو صدرت من مؤجر غير الذى اصدر العقد الاول . شرطه . لا محل لإعمال نص المادة 573 مدنى باجراء المفاضلة بينهما .

القاعدة:

النص فى المادتين 3/24، 76 من القانون رقم 49 لسنة 1977 يدل على ان المشرع قصد إلى أن يحظر على المؤجر ابرام اكثر من عقد ايجار عن الوحدة السكنية الواحدة ، ورتب على مخالفة هذا الحظر جزاء جنائيا هو العقوبة المقررة لمقارفها ، وجزاء مدنيا هو بطلان العقد أو العقود اللاحقة ، وهو بطلان يلازمها حتى لو صدرت من مؤجر غير الذى أصدر العقد الاول ، طالما كان العقد الاول صادرا ممن يملك حق التأجير ومستوف لشرائط صحته ، ذلك ان مطلق البطلان الذى وصم به القانون اللاحقة منذ نشوئها ، مؤداه اخضاعها لنفس الحكم سواء أكانت صادره والعقد الأول من مؤجر واحد ، أو اختلق المؤجر فيها عن المؤجر الأول ، إذ كان المقرر فى قضاء هذه المحكمة ان الفقرة الأخيرة من المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 التى تحظر على المالك ابرام اكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وإن لم تنص على البطلان بلفظه جزاء مخالفتها ، إلا ان مقتضى الحظر الصريح الوارد فيها وتجريم مخالفته بحكم المادة 44 من هذا القانون هو ترتبب هذا الجزاء وإن لم يصرح به ، ومن ثم فإن اعمال القانون 52 لسنة 1969 على أساس آن العقدين مثار النزاع قد ابراما فى ظله ليس من شأنه ان يؤدى الى تطبيق المادة 573 مدنى ، وإنما مؤداه تطبيق حكم المادة 3/16 من هذا القانون على واقعة النزاع ، والتى يتفق حكمها مع المادة 4/24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ، فى ترتيب بطلان العقود اللاحقة ، أثرا لمخالفة الحظر الوارد فيها .
( المادتان 24 قانون 49 لسنة 1977 و 573 مدنى )
( الطعن رقم 1795 لسنة 49 ق جلسة 1986/2/20 ص 255 لسنة 37 )


الموجز:

تعدد المستأجرين لعين واحدة . تفضيل المستأجر الذى يضع يده على العين المؤجرة دون غش . شرطه . المفاضلة لا تكون الا بين عقود صحيحة ونافذة .

القاعدة:

تطبيق النص فى المادة 573 مدنى بتفضل المستأجر الذى وضع يده على العين المؤجرة دون غش فى حالة تعدد المستأجرين لعين واحدة ، مناطه وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة - أن تكون العقود التى تجرى المفاضلة بينها صحيحة وتافذة .
(م 573 ق المدنى)
( الطعن رقم 762 لسنة 52 ق جلسة 1984/3/15 ص 694 س 35)

الموجز:

تفضيل المستأجر الأسبق في وضع يده علي العين المؤجرة . م 1/573مدني . إخلاء المستأجر جبرا تنفيذا لحكم مستعجل بطرده وتأجير العين لآخر . الحكم بتمكين المستأجر الأول من العين لثبوت أن عقده صحيح وقائم . لا خطأ . اعتباره الأسبق في حيازة العين المؤجرة بغض النظر عن حسن نية المستأجر الآخر .

القاعدة:

الأفضلية بين المستأجرين إذا تعددوا تكون للأسبق في وضع اليد علي العين المؤجره دون غش أو للأسبق في تسجيل العقود اذا انتفت الأسبقية في وضع اليد وكان لا محل لتطبيق المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الذي تم التعاقد في ظله ، لأنه يشترط لسريانها أن يبرم المؤجر أكثر من عقد عن عين واحدة لدي قيام حقه في تأجيرها في حين أنه في الحالة موضوع الدعوي كان قد حصل علي حكم من القضاء المستعجل بانتهاء عقد المستأجر الأول قبل ابرامه العقد مع المستاجر الآخر وهو ما لا محل معه لإعمال نص المادة 16 سالفة الاشارة ، وإذ كان المقرر أن يد المستأجر علي العين المؤجرة لا ترتفع قانونا إذا انتزعت الحيازة منه بالتحايل أو بطريق الجبر وإنما تعتبر قائمة ومستمرة وإن حال بين مباشرتها ماديا علي العين المؤجرة مانع عارض من القسر أو التحايل مما لا يقره القانون وكانت الأحكام الصادرة من قاضي الأمور المستعجلة - وعلي ما جري به قضاء محكمة النقض - أحكام وقتية لا تحوز قوة الأمر المقضي فيما قضت به بالنسبة لأصل الحق فلا تلتزم محكمة الموضوع عند الفصل فيه بما استند اليه القاضي . المستعجل في حكمه بالاداء الوقتي وكان النزاع في الدعوي يدور حول بقاء العلاقة الايجارية قائمة بين المطعون ضده الأول وبين مالك العين المؤجرة ـ المطعون ضده الثاني ـ بموجب العقد المؤرخ 1963/5/1 واستمرار التزام الأخير بعدم التعرض للأول في الانتفاع بها باعتبار أن العقد الصادر به الحكم المستعجل بطرده منها مزور ، فانه لا علي محكمة الموضوع وقد تبينت صدور هذا الحكم بناء علي عقد اعتبر غير موجود لامتناع المؤجر عن تسليمه وتعذر ضبطه بعد اتخاذ اجراءات الادعاء بتزويره ، وتحققت من صحة عقد الايجار المقدم لها من المطعون ضده الأول عن عين النزاع ـ إذا لم تعتد بقضاء الحكم المستعجل المشار إليه واعتبرت العلاقة الايجارية مع المطعون ضده المذكور . قائمة بموجب العقد الصحيح الذي لم يقض بانهائه وإذا كان مقتضي ذلك اعتبار هذا الحكم بمثابة عقبة مادية اتخذها المطعون ضده الثاني وسيلة لانتزاع حيازة العين قصرا من المطعون ضده الأول ، فلا تزول به تلك الحيازة قانونا ، وتكون له الأفضلية لسبقه في حيازة العين بغض النظر عن حسن نية المستأجر الآخر ـ الطاعن ـ فإن الحكم المطعون فيه إذ قضي بتمكين المطعون ضده الأول من عين النزاع يكون قد أصاب صحيح القانون .
( المادة 24 ق 49 لسنة 1977 )
( المادة 573 ق المدنى )
( المادة 101 إثبات )
( الطعن رقم 1168 لسنة 49 ق جلسة 1980/5/14 ص 1358

الموجز:

إجراء المفاضلة بين المستأجرين . شرطه أن تكون العقود صحيحة ونافذة .

القاعدة:

وإن شرعت المادة 573 / 1 من القانون المدني القاعدة العامة في المفاضلة بين المستأجرين متي أجر مؤجر معين بنفسه أو عن طريق نائب عنه عينا بذاتها عدة إجارات عن مدة بعينها أو عن مدد متداخلة وجعلت الأولوية لمن سبق منهم في وضع يده علي العين المؤجرة دون اعتداد بسبق تاريخ الاجارة أو اثبات تاريخها ، إلا إن مجال تطبيقها لا ينفتح والتزاحم لا يقوم الا اذا كانت العقود مبرمة مع مستأجرين عديدين بعقود ايجار صحيحة ونافذة ، فإذا شاب ارادة المؤجر عند صدور أحد العقود منه أحد عيوب الإرادة وتقرر بطلانه انعدمت الحكمة من ادخاله في نطاق المفاضلة ولما كان البين من الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه مهد لقضائه باطمئنانه لأقوال شاهد المطعون عليه الثاني الذي قرر أن محافظة الجيزة التي يمثلها المطعون عليه الثالث استدعت المالك ـ المطعون عليه الأول ـ وطلبت منه العدول عن عقد الإيجار الصادر منه للمطعون عليه الثاني وتحرر عقد جديد للطاعنه ، وأنه رفض في البداية ثم أذعن تحت تأثير الاكراه الواقع عليه واضطر إلي التوقيع علي محضر عملية القرعة لصالح الطاعنة بما يفيد أنه انتهي إلي أن إرادة المؤجر عند ابرامه التعاقد الصادر إلي الطاعنة كانت معيبة ، وكان حسبه ذلك لإطراح سريان هذا العقد دون ما حاجة إلي اجراء المفاضلة بينه وبين العقد الصادر من ذات المؤجر الي المطعون عليه الثاني .
( المادتان 24 من القانون 49 لسنة 1977 ، 573 مدنى )
( الطعن رقم 206 لسنة 43 ق جلسة 1977/5/4 س 28 ص 1135 )

الموجز:

شرط الأفضلية بأسبقية وضع اليد أو التسجيل عند تزاحم المستأجرين هو إنتفاء الغش التدليسي.

القاعدة:

ان ما قصدته المادة 365 من القانون المدني القديم في حالة تزاحم المستأجرين من الأسبقية بوضع اليد أو التسجيل أن يكونا غير مشوبين بالغش التدليسي الذي يمنع واضع اليد من التحدي بأسبقية وضع يده كما يمنع المسجل سند ايجاره من التمسك بتسجيله وهذا هو ما قننه المشرع في المادة 573 من القانون المدني الجديد . واذن فمتى كان الحكم قد أقيم على أن وضع يد المستأجر على العين المؤجرة في المدة المتنازع عليها ، وكذلك تسجيله للمخالصة التي يرتكن اليها قد شابهما الغش والتدليس المانعان من ترجيح عقده على عقد المستأجر الآخر المتنازع معه للأدلة السائغة التي أوردها في حدود سلطته الموضوعية ، فان النعي عليه بمخالفة القانون يكون علي غير أساس .
( المادتان 365 ق مدني قديم ، 573 ق مدني )
( الطعن رقم 181 لسنة 21 ق جلسة 1955/1/27 س 6 ص 540 )

جمعت بواسطة / محمد راضى مسعود
رئيس رابطة المحافظة على قيم وتقاليد المحاماه
منتدى روح القانون