الامتداد القانوني لعقد الايجار واختلاف طبيعته
بقلم الاستاذ /خالد سالم المحامى



عرضت عليا قضية تمس موضوع فى غاية الأهمية وهو موضوع الامتداد القانوني لعقد الإيجار الخاضع في أحكامه للقانون 49 سنه 1977 بسؤال هل يعتبر ابن المستأجر الأصلي - او الممتد له عقد الايجار - ممتداً له عقد الإيجار بعد وفاه المستأجر الأصلي أم يعتبر مستأجراً اصلياً بموجب نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 الفقرة الثالثة منها ؟ فقد قضت المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 الفقرة الثالثة " وفي جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد أيجار لمن لهم حق في الاستمرار فى شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد " .
فبداية يجب ان نورد في هذا المقام حكم خطير للمحكمة الدستورية العليا صادر فى 3 / 11 / 2002 بموجب الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية وهو طعناً على نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فقد انتهت المحكمة الدستورية فى قضائها الى عدم دستورية الفقرة الثالثة فقط من هذه المادة . فيلاحظ ان الحكم بهذا المعني قد اقر الامتداد القانوني لمن لهم حق الامتداد القانوني بعد وفاة او ترك المستأجر الأصلي للعين ولكنها أوردت حكماً جديداً وهو ان المستأجر الأصلي لا يلتزم بتحرير عقد أيجار لمن لهم حق الامتداد بنفس شروط عقد إيجار سلفهم وكان هذا الامتداد يتم مباشرة بعد وفاة المستأجر الأصلي او تركه للعين ويعتبر من امتد له عقد الإيجار- بعد استيفاء شروط امتداد عقد الإيجار- مستأجراً اصلياً فيمتد عقد الإيجار إلى من يليه بعد ذلك جيل وراء جيل مما يعتبر معه عقد الإيجار عقداً ابدياً وهو ما يخالف طبيعته المؤقتة فجاء حكم المحكمة الدستورية بأن جعل العقد بعد وفاه المستأجر الأصلي او تركه للعين ممتدا وليس محرراً من جديد مع المؤجر وهذا المعني له اثر على طبيعة العلاقة الايجارية الجديدة بعد الحكم بعدم الدستورية و هي أن العقد يمتد لمن له الحق فيه لمرة واحدة فقط على اعتبار انه لم يصبح - في هذه الحالة - مستأجر اصلياً وراعي الحكم أيضا مسألة فى غاية الخطورة ألا وهي ان اثر أعمال الحكم يفرق كثيراً لو كان هذا الحكم سيعمل به بأثر رجعي ففي هذه الحالة تنهار كيانات اسرية عريضة في المجتمع وحفاظاً على هذا الاستقرار المجتمعي فقد أورد الحكم أمرا بأعمال أثره في اليوم التالي لتاريخ نشره أي في يوم 15 / 11 / 2002 وذلك يفيد أن الأوضاع السابقة تظل على حالها لانها مستمدة من الواقع القانوني ولأنها تمت في ظل القانون فيظل من امتد له عقد الإيجار - قبل الحكم - مستأجراً اصلياً ويمتد عقد إيجاره إلى من له الحق فيه بعد وفاته او تركه العين 0 ولكن بعد 15 / 11 / 2002 اذا توفي المستئاجر الأصلي يمتد عقد الإيجار الى من له الحق فيه ويكون العقد فى هذه الحالة منتهيا بوفاة المستأجر الأصلي ويكون من له حق الامتداد القانوني ممتداً له العقد وليس مستأجراً ولا يلزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له ولا يمتد العقد بعد وفاته او تركه العين . وبإنزال القواعد السابقة على موضوع الدعوى التي أقامها مالك فى مواجهة ابن المستأجر الأصلي المتوفى فى 15 / 9 / 2002 والتي يطلب فيها اخلائة من عين التداعي على زعم انه مغتصبها وليس له حق فيها فإنه يحق لهذا الابن ان يدعي فرعيا فى هذه الدعوى بأن يطلب من المحكمة الحكم له بإلزام المالك بتحرير عقد إيجار له بنفس شروط عقد إيجار المستأجر الأصلي ليس مجرد يحق له الامتداد القانوني ولكن يحق له الحكم بإلزام المالك بتحرير عقد إيجار له بنفس شروط عقد إيجار المستأجر الأصلي متى اثبت امام المحكمة انه يحق له الامتداد القانوني لعقد الإيجار طبقاً للشروط الواردة بنصوص القانون وهي الإقامة الهادئة والمستقرة مده عام سابق على الوفاة أو الترك .