المحتوى
1- عقد البيع ونقل الملكية
2- المحررات الواجب شهرها طبقا لقانون الشهر العقارى
3- ماهية دعوى الصحة والنفاذ
4- المستندات المطلوبة لدعوى الصحة والنفاذ
5- الاجراءات العملية لدعوى الصحة والنفاذ :-
اولا :- الاجراءات الاولية بالشهر العقارى
ثانيا :- الاجراءات بالمحكمة
6- حضور الجلسة المحددة لنظر الدعوى :-
اولا :- حالة حضور المدعى عليه وانهاء الدعوى صلحا
ثانيا :- حالة عدم حضور المدعى عليه
7- ملاحظات هامة جدا
8- ما بين دعوى الصحة والنفاذ والتسجيل
اولا
عقدالبيع ونقل الملكية
مادة 204
الإلتزام بنقل الملكية أو أى حق عينى آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق. إذاكان محل الإلتزام شيئا معينا بالذات يملكه الملتزم ، وذلك دون إخلال بالقواعدالمتعلقة بالتسجيل.
مادة 934
(1) فى المواد العقارية لا تنتقل المكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواءأكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان فى حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينةفى قانون تنظيم الشهر العقاري.
(2) ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أو غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر .
وفقا لنص هذه المواد يتبين لنا انه تنتقل الملكية بالعقد فى المنقول المعين بالذات ولا حاجه للتسليم فلو باع شخص سيارة معينة بالذات الى اخر انتقلت ملكيتها الى المشترى قبل التسليم ولو باعها مرة ثانية الى مشترى اخر كانت الملكية للمشترى الاول ولكن لو سلمها البائع للمشترى الثانى انتقلت الملكية من المشترى الاول الى المشترى الثانى بالحيازة لا بالعقد واذا كان المنقول غير معين بالذات فلا تنتقل الملكية الا بالفرز
اما فى العقار فلا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الاخرى حتى فيما بين المتعاقدين الا بالتسجيل
ثانيا : المحررات الواجب شهرها وفقا لقانون الشهر العقارى :-
1- التصرفات المنشئة او الناقلة او المنهية لحق عينى عقارى اصلى والاحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك (م9)
2- التصرفات والاحكام النهائية الكاشفة عن حق عينى اصلى (م10)
3- حق الارض ومصدره واقعة مادية هى وفاة المورث والمحررات المثبته لدين عادى على المورث (م13،14)
4- دعاوى الطعن فى التصرف واجب الشهر ودعاوى استحقاق حق عينى عقارى اصلى ودعاوى صحة التعاقد (م 15- 18 )
5- التصرفات والاحكام المتعلقة بالحقوق العينية التبعية (م12،19 )
6- بعض التصرفات المتعلقة بحقوق شخصية ... الايجارات والسندات التى ترد على منفعة العقار اذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من اجر ثلاث سنوات مقدما (م11)
ثالثا : ماهية دعوى الصحة والنفاذ :-
المقصود بدعوى الصحة والنفاذ هو تنفيذ التزامات البائع التى من شأنها نقل الملكية الى المشترى تنفيذا عينيا والحصول على حكم يقوم مقام التسجيل فهى دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها الى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه وتستلزم ان يكون من شأن البيع موضوع العقد نقل الملكية حتى اذا سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها وهذا يقتضى ان يفصل فى امر صحة العقد وبالتالى فهذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من اسباب تتعلق بوجود العقد وانعدامه وبصحته او بطلانه وهى بذلك تختلف عن دعوى صحة التوقيع التى ما هى الا دعوى تحفظية هدفها الاساسى هو صحة توقيع البائع فقط دون التدخل فى صحة العقد من عدمه
رابعا:المستندات المطلوبة لدعوى الصحة والنفاذ
يتم ارفاق حافظة مستندات مع عريضة الدعوى الى قلم كتاب المحكمة تحتوى على :-
1- اصل عقد البيع المطلوب الحكم بصحته ونفاذه
2- اصل كشف تحديد من الضرائب العقارية مثبت به الضريبة المربوطة للعقار محل العقد
3- وعند حضور اول جلسة يتم تقديم صحيفة الدعوى مشهرة ومغلفة
خامسا الاجراءات العملية لدعوى الصحة النفاذ :-
قبل كتابة عريضة الدعوى يجب تحديد المحكمة المختصة محليا ونوعيا لنظر الدعوى ويتم تحديد الاختصاص المحلى على اساس موطن العقار محل العقد المطلوب الحكم بصحته ونفاذه
اما الاختصاص النوعى وهل المحكمة المختصة هى المحكمة الجزئية ام الكلية على اساس كشف تحديد الضريبة من الضرائب العقارية وليس على اساس المبلغ المدون بعقد البيع سند الدعوى ويتم ضرب هذه الضريبة فى 400 مثل اذا كان العقار ارض فضاء وفى 500 مثل اذا كان العقار ارض عليها بناء وعلى اساس الناتج نحدد المحكمة المختصة بناء على النصاب المحدد فى قانون المرافعات فاذا كان اكثر من 40000 كان الاختصاص للمحكمة الكلية واذا كان اقل كان الاختصاص للمحكمة الجزئية



1- تقديم طلب الى الشهر العقارى متضمنا بيانات الشقة موضوع العقد ويرسل الطلب الى هيئة المساحة لبحثه وعمل رسم مساحى بالشقة عن طريق مهندس من طرفهم يقوم بمعاينة العقار ويتم دفع رسم تقريبا 190 جنيه
صيغةالطلب
السيد الأستاذ / رئيس مأموريه الشهر العقاري بـ.........
بعــد التحيــه ....
مقدمه لسيادتكم / ........(المحامي)................ بصفتي وكيل عن ................ المقيم بـ......... ومحله المختار مكتب الأستاذ ............. المحامي بـ...........
المـوضـوع
برجاء إعطائي البيانات المساحيه اللازمه لتسجيل عقد بيع إبتدائي
لصـالــح
السيد/................... - الديانه – الجنسية – العمل – مواليد ........- مقيمبـ .....– مركز – محافظه.
ضــــد
السيد/.................. – الديانة – الجنسية – العمل – مواليد ......... – مقيم بـ..........– مركز – محافظه .
بيانــات العقــار
1- كامل أرض وبناء العقار ( منزل دورين ) مقام علي أرض مساحتها.......م 2 فقط .......................... متراً مربعاً لاغير . بالقطعه رقم...... بتقسيم ......بندر ...... محافظة ....
ومحدد بحدود أربع كالآتي :
الحد البحري : ..................................................
الحد الشرقي : ..................................................
الحد القبلي : ..................................................
الحد الغربي : .................................................. .
2- قد تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالي وقدره .............. جنيه ......... جنيهاً فقط لاغير .
3- قد آلت الملكيه للصادر ضده بموجب العقد المسجل برقم .... لسنه ...... شهـرعقاري ........
بنـــاء" عليـــه
برجاء إعطائي البيانات المساحيه اللازمه لشهر العقد علي مسؤليتي ودون مسؤليه علي الشهر العقاري وأقبل التعامل حسب ورقه كشف التحديد المساحي وإعفائي من تقديم صوره العقد الإبتدائي حيث يتعذر تقديمه .
بعد استلام البيان المساحى يتم كتابة عريضة دعوى صحة ونفاذ متضمنة بيانات العقد والبيان المساحى ورقمه وتقديمها مع البيان المساحى الى الشهر العقارى للمراجعة وختم عريضة الدعوى بختم قابل للشهر وتقدير الامانة القضائية
يتم تقديم طلب بكشف ربط وتحديد للشقة الى مصلحة الضرائب العقارية واهميته فى تحديد المحكمة المختصة نوعيا بنظر الدعوى هل كلى ام جزئى
يتم تقديم عريضة الدعوى بعد استلامها من الشهر العقارى الى قلم كتاب المحكمة المختصة وتحديد جلسة ودفع الرسوم والامانة القضائية وتقديم حافظة مستندات تحتوى على اصل عقد البيع المطلوب الحكم بصحته ونفاذه وكشف تحديد الضريبة
وقبل تسليم العريضة لقلم المحضرين لاعلانها يتم كتابة العريضة بالقلم الاسود على عقد اخضر خاص بالشهر العقارى وقيمته 5 جنيهات ويتم مراجعته وختمه من قلم الصوربالمحكمة المنظورة امامها الدعوى وتقديم العريضة المكتوبة على العقد الاخضر الى الشهر العقارى لاشهار عريضة الدعوى وتغليفها وتقديم ايصالات دفع الامانة القضائية ورسوم الاشهار ويتم استلام الصحيفة مشهرة ومغلفة بعدها بيومين على الاكثر
حضور الجلسة المحددة
هنا لا يخرج الامر عن اثنين
الاول حضور المدعى عليه بشخصه او بوكيل وهنا نقدم محضر الصلح الموقع عليه من الطرفين ونطلب الحاقه بمحضر الجلسة واثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى ومن ثم يقر المدعى عليه بمحضر الصلح والطلبات الوارده فيه
الثانى الا يحضر المدعى عليه او يرفض الحضور وهنا اذا الصحيفة اعلنت سيتم التأجيل لاعادة الاعلان واذا لم تعلن سيتم التأجيل للاعلان بأصل الصحيفة
صيغةعريضة دعوى صحةونفاذ
انه فى يوم الموافق / / 2010
بناءعلىطلب السيد / -----------ر المقيم مدينة الزقازيق -----------ومحلهالمختار مكتب الاستاذ/ عبد العزيز حسين عمار المحامىبالزقازيق
أنامحضر محكمة بندر ثان الزقازيق الجزئية قدانتقلت واعلنت :-
السيدالمهندس / --------( بصفته رئيس مجلس ادارة الجمعية التعاونية لبناءالمساكن) والكائن مقرهاامام ----------------- الزقازيق
مخاطبامع..,
الموضــــــــــــــــــــ ــــوع
بموجب عقد بيع ابتدائى مؤرخ فى 1/7/2009 اشترى الطالب من المعلن اليه قطعةالارض هى رقم -----ومساحتها 230 متر مربع

بتقسيم الجمعية بحى --- بمدينة الزقازيق محافظة الشرقية وحدودها كالاتى :-
الحدالبحرى / -------------القبلى / شارع
الحدالشرقى / شارعبعرض 10 متر الحد الغربى / القطعة-----------
وقدتم هذا البيع نظير ثمن اجمالى وقدره ---- (--------------- جنيهامصريا ) تم سدادهم بالكامل ، هذا وقد ألت ملكية الارض للمعلن اليه بموجب ------------- , هذا ولما كان يحق للطالب اقامة دعوى صحة ونفاذ عقد البيع سالف الذكر كانت اقامة هذة الدعوى .
بنـــــــاء عليــــــه
انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت واعلنت المعلن اليه بصورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة الدائرة ( ) يوم الموافق / / 2010 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 1/7/2009 مع الزام المعلن اليه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة ,
ولأجل العلم .. ,

صيغة محضر صلح فى دعوى صحة ونفاذ
محضر صلح فى الدعوى رقم لسنة ……مدنى كلى الزقازيق
دعوى صحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ………..
انه فى يوم الموافق / /
تم الاتفاق والتصالح بين كل من :-
اولا : السيد/ ……………. المقيم …………….. طرف اول بائع
ثانيا : السيد / ………… المقيم………….. طرف ثان مشترى
تمهيـــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــد
بموجب عقد بيع ابتدائى مؤرخ فى اشترى الطرف الثانى من الطرف الاول قطعة الارض التى خصصت له وهى رقم ومساحتها … متر مربع بمدينة الزقازيق محافظة الشرقية وبياناتها كالاتى طبقا للبيان المساحى رقم …… لسنة …. (( التعامل عبارة عن منزل مسلح اربعة ادوار والخامس عمدان والدور الارضى به مسجد ومخازن ومخبز افرنجى والكائن الزقازيق محافظة الشرقيةبمساحة…………….والح دود كالتالى :-
الحدالبحرى/…………………………………………� �………الحدالقبلى / …………………………………………� �……..
الحد الشرقى / ………………………………………
الحد الغربى / …………………………………………..
وذلك مقابل ثمن اجمالى قدره …….. جنيه مصرى لاغير ولما كان الطرف الاول (البائع ) لا ينازع الطرف الثانى (المشترى) فى اى من طلباته الواردة بصحيفة الدعوى فقداتفقا على ما يلى : -
اولا : اقام الطرف الثانى الدعوىرقم ….. لسنة…… مدنى كلى الزقازيق طالبا الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ……..ولم ينكر الطرف الاول طلبات الطرف الثانى ويسلم بها
ثانيا : يقر الطرف الاول انه تسلم كامل الثمن الموضح بعقد البيع وعريضة الدعوى
ثالثا : يتعهد الطرف الاول بالحضورامام محكمة الزقازيق الكلية فى يوم ../ / ليقر هذا الصلح ويطلب الحاقه بمحضرالجلسة وجعله فى قوة السند التنفيذى
رابعا : هذا الصلح نهائى ولا يجوز الرجوع فيه وفى حالة تخلف الطرف الاول عن الحضور يقدم هذا الصلح ويأخذ به حكم فى غيبته
خامسا : تحرر هذا الصلح من ثلاثنسخبيد كل طرف نسخة وتقدم نسخة الى المحكمة لاتخاذ الاجراءات عليها والحاقها بمحضر الجلسة وجعلها فى قوة السند التنفيذى
والله خيرالشاهدين
طرف اول
طرف ثانى
سادسا: ملاحظات هامة جدا
1- المادة 103 مرافعات تتحدث عن محضر الصلح واثباته فى الجلسة
مادة 103
للخصوم أن يطلبوا إلى المحكمة فى أية حال تكون عليها الدعوى إثبات ما اتفقوا عليه فى محضر الجلسة ويوقع منهم أو من وكلائهم. فإذا كانوا قد كتبوا ما اتفقوا عليه الحق الاتفاق المكتوب بمحضر الجلسة وأثبت محتواه فيه.ويكون لمحضر الجلسة فى الحالين قوة السند التنفيذى.وتعطى صورته وفقاً للقواعد المقررة لإعطاء صور الأحكام
ومع ذلك فإن كان طلب الخصوم يتضمن إثبات اتفاقهم على صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية،فلا يحكم بالحاق ما اتفقوا عليه - كتابة أو شفاهه-بمحضرالجلسة إلا إذا تم شهر الاتفاق المكتوب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذي اثبت فيه الاتفاق
للخصوم ان يثبتوا ما تصالحو عليه بمحضر الجلسة وفى اى حالة تكون عليها الدعوى ويوقع منهم او من وكلائهم وطلب جعله فى قوة السند التنفيذى والمحكمة هنا تقوم بدورالموثق الذى يثبت حصول هذا الصلح امامه بصفة رسمية
1- اذا لم ينكر الخصم الغائب توقيعه على الصلح فان محضر الصلح لا يكتسب صفةالرسمية التى لا تثبت الا بحضور طرفيه امام المحكمة ولا يكون لهذا الصلح الذى صدقتالمحكمة عليه الا قيمة الورقة العرفيه
2- وقد اتجهت محكمة النقض الى انه لا يشترط انعقاد الخصومة حتى توثق المحكمةمحضر الصلح فيجوز لها ذلك رغم ان المدعى عليه لم يعلن بصحيفة الدعوى وسندها فى ذلكان القاضى لا يفصل فى الخصومة وانما يقتصر دوره على ما حصل امامه من الاتفاق وهذاالحكم ييسر كثيرا على الخصوم ويسهل الاجراءات
3- يجوز عدم حضور الخصوم الموقعين على محضر الصلح بشخصهم امام المحكمة وان يحضربدلا منهم وكلائهم بشرط ان يوكلوا فى هذا الصلح ويقروا به
4- محضر الصلح المقدم فى دعوى صحة ونفاذ يجب شهره او شهر صورة من محضر الجلسةالمثبت به الصلح فلا يكفى مجرد شهر صحيفة الدعوى
5- اذا كان العقار محل العقد المطلوب الحكم بصحته ونفاذه موطنه فى المدينة فيجبشهر الصحيفة وتغليفها اما اذا كان بالمركز اى فى القرى فالاجراءات تكون امام السجل العينى وليس الشهر العقارى وهنا لا يتطلب كتابة الصحيفة على عقد اخضر
6- اذا مر سنة علة تقديم الطلب الى الشهر العقارى والمساحة ولم تقام الدعوى سقط الطلب ويجب عمله من جديد
7- تكمن اهمية تقديم محضر صلح فى اول جلسة فى تدارك المصاريف ولكن اذا تم التأجيل لسبب خارج عن ارادة المدعى كالـتأجيل لاعادة الاعلان فتعتبر كأنها اول جلسة
8- يجوز فى دعوى صحة التعاقد للشريك على الشيوع الذى يضع يده على جزء مفرز يوازىنصيبه ان يتدخل فى دعوى صحة التعاقد تدخلا هجوميا بطلب رفض التسليم اذا كان المدعى قد اشترى هذه الحصة مفرزة رغم عدم قسمة المال الشائع
9- يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل ان يتدخل فى دعوى صحة التعاقد وان يدفع بالصورية المطلقة لعقد المدعى وان يطلب الحكم بصحة ونفاذ عقده هو
10- يجوز للمتدخل فى دعوى صحة ونفاذ الدفع بأنه اشترى من المورث واشر بحقه على هامش تسجيل حق الارث فى خلال سنة من تاريخ تسجيل حق الارث او انه اقام دعوى بصحة ونفاذ عقده وسجل صحيفتها قبل تسجيل حق الارث حالة ان المدعى اشترى من وارث
حكم هام لمحكمة النقض
يجوز للمشترى ان يبدى فى دعوى صحة التعاقد طلبا احتياطيا بتثبيت ملكيته للمبيع كطلب عارض
( فى حالة اختلاف الطلب العارض عن الطلب الاصلى موضوعا وسببا فانه لا يجوز ابداؤه من المدعى فى صورة طلب عارض عدا ما تأذن به المحكمة مما يكون مرتبطا بالطلب الاصلى وان تقدير توافر الارتباط من سلطة محكمة الموضوع ورتبت على ذلك جواز تعديل المدعى طلبه من صحة ونفاذ الى طلب تثبيت ملكيته للقدر المبيع بناء على اذن المحكمة عملا بالفقرة الخامسة من المادة 124 مرافعات
نقض 26/3/1989طعن رقم 343لسنة 56 ق ، نقض 31/12/1991 طعن رقم 2307 لسنة 56 ق
ثامنا ما بين دعوى الصحة والنفاذ والتسجيل
سؤال هام
هل دعوى الصحة والنفاذ تحل محل التسجيل فى الشهر العقارى وتغنى عنه ؟
الجواب / دعوى الصحة والنفاذ لا تغنى عن التسجيل بالشهر العقارى فهى ليست بديلا للتسجيل ولكن هذه الدعوى ترفع فى حالة عدم حضور البائع للاقرار بالبيع امام الموثق بالشهر العقارى فهذه الدعوى تحل محل البائع مع المشترى امام الموثق فى الشهر العقارى لاتمام اجراءات التسجيل ونقل الملكية ومن ثم اذا رفض البائع الحضور امام الشهر العقارى او مات فبحكم الصحة والنفاذ يستطيع المشترى اتمام اجراءات التسجيل امام الموثق بالشهر العقارى ونقل الملكية … لذا من الضرورى بعد الحصول على حكم الصحة والنفاذ التوجه الى الشهر العقارى لاتمام اجراءات التسجيل ونقل الملكية
بعد صدور حكم الصحة والنفاذ ضرورى التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل صحيفة الدعوى لان هذا من شأنه ان يجعل حق المشترى حجه على كل من ترتب له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى
( نقض 27/1/1971 المكتب الفنى س 22 ص 696 )
الافضلية لا تثبت لرافع دعوى صحة التعاقد وفقا للمادة 17 من قانون الشهر العقارىرقم 14 لسنة 1946 الا اذا كان مستحقا لما يدعيه وهو لا يكون كذلك الا اذا كان المبيع المحدد فى صحيفة الدعوى هو بذاته المبيع الذى كان محلا للبيع لان اساس الشهرهو اتحاد العقار فى كل من التصرف واشهار التصرف
( نقض 29/4/1971 س 21 ص 584 المكتب الفنى)
مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ليس من شأنه بذاته نقل ملكية المبيع الىالمشترى بل ينتقل اليه اما ب
تسجيل الحكم النهائى الصادر فيها او بالتأشير بمنطوقه على هامش تسجيل صحيفةالدعوى ويكون ذلك فى خلال 5 سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا
دعوى صحة و نفاذ عقد البيع . ما هيتها . دعوى إستحقاق مآلا يقصد بها البائع بنقل الملكية تنفيذاً عينياً . لازمه . أن يكون البائع مالكاً للعقارالمبيع . أثره . وجوب بحث ما يثار فيها منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع . عدم كفاية ما يورده البائع فى العقد من بيان لسند ملكيته

منقووول للفائدة
.aiman_200020