النظام القانونى لاتحاد الملاك

بسم الله الرحمن الرحيم
باسم الشعب
مجلس الدولة
المحكمة الإدارية العليا
بالجلسة المنعقدة علناً برئاسة السيد الأستاذ المستشار/ على فؤاد الخادم رئيس مجلس الدولة وعضوية السادة الأساتذة: جودة عبد المقصود فرحات ومحمد عبد الرحمن سلامة وإدوارد غالب سيفين وأحمد عبد العزيز أبوالعزم نواب رئيس مجلس الدولة

* الإجراءات

فى يوم السبت الموافق 11 من يونيو سنة 1988 أودعت هيئة قضايا الدولة بصفتها نائبة عن الطاعنين قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا تقريراً بالطعن فى الحكم الصادر من محكمة القضاء الإدارى بالقاهرة فى الدعوى رقم 805 لسنة 42 ق بجلسة 12/4/1988 والذى قضى بقبول الدعوى شكلاً وفى الطلب العاجل بوقف تنفيذ القرار المطعون فيه.
وطلب الطاعنون - فى ختام تقرير الطعن - وقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وقبول الطعن شكلاً والحكم أصلياً بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى صفة واحتياطياً برفض طلب وقف تنفيذ القرار المطعون فيه وإلزام المطعون ضده المصروفات.
وقد تم إعلان الطعن قانوناً على النحو الموضح بالأوراق.
وأودعت هيئة مفوضى الدولة تقريراً بالرأى القانونى ارتأت فيه الحكم بقبول الطعن شكلاً وبرفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى صفة وبرفض الطعن وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.
وعينت جلسة 20/7/1996 لنظر الطعن أمام دائرة فحص الطعون، التى تداولت نظره على النحو المبين بمحاضر الجلسات، وقدم المطعون ضده مذكرة رد فيها على ما جاء بتقرير الطعن موضحاً أن الحكم المطعون فيه إذ قضى بوقف تنفيذ القرار المطعون فيه يكون الطعن فيه غير قائم على أسباب تبرره ويتعين رفضه، وبجلسة 7/7/1997 قررت الدائرة إحالة الطعن إلى المحكمة الإدارية العليا (الدائرة الأولى / موضوع) لنظره بجلسة 31/8/1997 وقد تداولت المحكمة نظره إلى أن قررت النطق بالحكم بجلسة 21/12/1997 ومذكرات لمن يشاء خلال أسبوعين، وأودعت هيئة قضايا الدولة خلال الأجل - مذكرة أوضحت فيها أنه لا صفة لاتحاد الملاك لرفع الدعوى، ولما كان اعتد بصفة مأمور الاتحاد فإنه يكون غير صحيح، وعن مشروعية القرار المطعون فيه فقد أحالت المذكرة لما جاء بأسباب الطعن الواردة بتقرير الطعن.
وبجلسة اليوم صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.

* المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع المرافعة والمداولة.
من حيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية وإجراءاته المقررة قانوناً.
ومن حيث أن عناصر هذه المنازعة تتلخص حسبما يبين من الأوراق فى أن المطعون ضده كان قد أقام الدعوى رقم 805 لسنة 42 ق أمام محكمة القضاء الإدارى - بصفته مأمور اتحاد ملاك العقارات المشار إليها بصحيفة الدعوى - طالباً الحكم بصفة مستجلة بوقف تنفيذ القرار المطعون فيه وفى الموضوع بإلغاء هذا القرار وما يترتب على ذلك من آثار وإلزام المدعى عليه الأول فى مواجهة المدعى عليهما الثانى والثالث تنفيذ العقد وعدم حساب فوائد القروض ضمن التكلفة الفعلية للوحدات السكنية موضوع الدعوى وإلزامه بالثمن المتفق عليه بعقود التمليك وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.
وقال المدعى شارحاً دعواه أن مجلس الوزراء أقر بجلسة 24/8/1978 القواعد والإجراءات الخاصة بتمليك المساكن الشعبية والاقتصادية والمتوسطة التى أقامها أو تقيمها المحافظات وتشغل بعد 9/9/1977 وتضمنت هذه القواعد حكماً يقضى بتمليك المساكن على أساس تكلفة المبانى بدون الأرض بشروط دفع محددة، وتنفيذاً لذلك قامت محافظة الجيزة ببناء بعض الوحدات السكنية وتم تمليكها بموجب عقود تمليك وفقاً للشروط الواردة فى عقد التمليك إلا أن المدعى عليهم قاموا برفع ثمن الوحدات السكنية التى يشغلها الملاك بمقدار 150% وأخطرت المحافظة شاغلى الوحدات باتخاذ إجراءات الحجز والبيع فى حالة عدم سداد المبالغ المطالبين بها، ونعى المدعى على ذلك القرار مخالفته لقرار رئيس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 فضلاً عن مخالفته للعقد المبرم بين المحافظة وشاغلى الوحدات السكنية.
وعقبت الجهة الإدارية على الدعوى بمذكرة أوضحت فيها أن القرار صدر صحيحاً فيما تضمنه من حساب فوائد القروض ضمن التكلفة الفعلية وطلبت رفض الدعوى بشقيها.
وبجلسة 12/4/1988 قضت المحكمة بقبول الدعوى شكلاً وفى الطلب المستعجل بوقف تنفيذ القرار المطعون فيه وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.
وأسست المحكمة قضاءها على أن قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1987 بشأن قواعد تمليك المساكن الاقتصادية والمتوسطة التى تقيمها المحافظات نص على عدم تحمل أى من مالكى الوحدات السكنية بقيمة فوائد القروض التى استخدمت فى بناء المساكن ومن ثم فإن القرار المطعون فيه إذ نص على تحمل مالكى العقارات موضوع الدعوى بفوائد القروض التى استخدمت فى البناء يكون بحسب الظاهر قد صدر مخالفاً لأحكام قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978.
ومن حيث أن الطعن يقوم على أن الحكم المطعون فيه خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه وتأويله ذلك للأسباب الآتية: أولاً: أن طلبات المدعى فى الدعوى المطعون فى حكمها تتعلق بشأن من شئون ملاك الوحدات السكنية المترتبة على العقود المبرمة بينهم وبين محافظة الجيزة بصفتها بائعة لهذه الوحدات بصفتهم الشخصية وليست بصفتهم أعضاء فى اتحاد ملاك وتتعلق بالمنازعة حول مدى التزامهم بسداد فوائد القروض المستخدمة فى البناء وهو ما يجعلها خارجة عن اختصاص اتحاد الملاك وبالتالى عن اختصاص مأمور اتحاد الملاك وتكون الدعوى المقامة بشأنها من غير ذى صفة وكان يتعين على المحكمة أن تقضى بذلك. ثانياً: أن فوائد القروض التى استخدمت فى بناء المساكن الاقتصادية تدخل فى التكاليف الفعلية لهذه المساكن، وهو ما أقر به الحكم المطعون فيه، إلا أنه عاد واستند على نص ورد بالملحق رقم 2 المرافق لقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 110 لسنة 1978 مفاده أن يتحمل صندوق تمويل مشروعات الإسكان هذه الفوائد، ومفاد هذا النص أن الصندوق يتحمل سداد أقساط القروض وفوائدها، لأن التكلفة الفعلية تدخل من بينها القروض وفوائدها ولا وجه للتفرقة التى أجراها الحكم المطعون فيه، واستطرد تقرير الطعن قائلاً أن ركن الاستعجال منتفياً لن كل الأثر المترتب على تنفيذ القرار هو تحمل ملاك المساكن لزيادة طفيفة فى أقساط التمليك مما لا يجوز معه الحكم بوقف التنفيذ.
ومن حيث أن المادة 862 من القانون المدنى تنص على أنه (1) حينما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحاداً فيما بينهم (2) ويجوز أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات أو مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على أعضائها. وتنص المادة 863 على أن "للاتحاد أن يضع بموافقة جميع الأعضاء نظاماً لضمان حسن الانتفاع بالعقار المشترك وحسن إدارته.
كما تنص المادة 864 على أن "إذا لم يوجد نظاماً للإدارة أو إذ خلا النظام من النص على بعض الأمور تكون إدارة الأجزاء المشتركة من حق الاتحاد ....".
وتنص المادة 865 من القانون المدنى أيضاً على أن "للاتحاد بأغلبية الأصوات المنصوص عليها فى المادة السابقة أن يفرض أى تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار أو الشركاء فى جملتهم ...." وتنص المادة 866 على أن "يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار ... وعلى المأمور إذا اقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها .... (2) ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا اقتضى الأمر ..".
ومن حيث أن القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن نص فى المادة 73 منه على أنه "إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص قام بقوة القانون اتحاد الملاك المنصوص عليه فى المادة (862) من القانون المدنى .... ويكون البائع للعقار بالتقسيط عضواً فى الاتحاد ...".
ونصت المادة 74 على أن "يصدر وزير الإسكان والتعمير بقرار منه نظاماً نموذجياً لاتحاد ملاك العقارات لضمان الانتفاع بالأجزاء المشتركة بالعقار وحسن إدارتها ويتضمن النظام كيفية سير العمل بالاتحاد وقواعد تحديد التزمات وواجبات أعضائه وتنظيم استعمالهم لحقوقهم وقواعد تمثيل ملاك الطبقة أو الشقة أو بائع العقار إذا تعددوا ...."
وقد أصدر وزير الإسكان قراراً برقم 109 لسنة 1979 بالنظام النموذجى لاتحاد الملاك ونص النظام فى الباب الأول منه المادة الثانية على أن أغراض الاتحاد هى ضمان حسن الانتفاع وحسن إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة فى العقار، ونصت المادة السادسة منه على أن: أ) يتملك العضو ملكية مفرزة الشقة أو الطبقة الخاصة به وهى تشمل ما أعد لاستعماله وحده ................ ب) يتملك العضو ملكية مشتركة الأجزاء المشتركة بينه وبين غيره من الملاك ..." وتنص المادة السابعة على أن أعضاء الاتحاد هم 1) مالك أو ممثل ملاك الطبقة أو الشقة ............".
وتنص المادة الثالثة عشر على أن "يتولى إدارة الاتحاد 1- الجمعية العمومية للاتحاد كمأمور الاتحاد".
وتنص المادة الرابعة عشر على أن "تتكون الجمعية العمومية للاتحاد من جميع أعضائه ويحضر مأمور الاتحاد جلسات الجمعية العمومية ولو كان من غير أعضاء الاتحاد ...".
وتنص المادة (21) على أن "يعين المأمور بقرار من الجمعية العمومية ويجوز أن يتضمن قرار التعيين تحديد أجر له" وتنص المادة (22) على اختصاصات المأمور "يتولى مأمور الاتحاد 1) قيد الاتحاد ما لم يكن قد سبق قيده. 2) تنفيذ قرارات الجمعية العمومية 3) الأشراف على أعمال الاتحاد .... 4) الإشراف على أعمال البوابين والحراس .. 5) أعداد ميزانية تقديرية للاتحاد ... 6) اقتراح الاشتراكات الشهرية .... 7) إعداد حساب ختامى . تمثيل الاتحاد أمام الغير أمام القضاء ...".
ومن حيث أنه يستفاد من سائر النصوص المشار إليها سلفاً أن القانون المدنى ومن بعده قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر أوجب - إذا زادت طبقات المبنى أو شققه على خمس وجاوز عدد ملاكها خمسة أشخاص - إنشاء اتحاد ملاك بقصد رعاية مصالح العقار وضمان الانتفاع بالإجزاء المشتركة وحسن إدارته وصيانته وأن يكون للاتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته، وحدد النظام النموذجى لاتحاد الملاك الصادر بقرار من وزير الإسكان اختصاصات مأمور الاتحاد فى ضوء الأغراض التى من أجلها أنشئ اتحاد الملاك، كما أوضح النظام النموذجى أن عضو الاتحاد يتملك الشقة أو الطبقة الخاصة به ملكية مفرزة، ولما كان ذلك فإن ما يقوم به مأمور الاتحاد من واجبات يقتصر فقط على إدارة الأجزاء المشتركة للعقار وعلى ضمان الانتفاع بالعقار وصيانته وحسن إدارته وبالتالى فإن ما يتعلق بملكية الشقق أو الطبقات لكل عضو من أعضاء الاتحاد هو أمر منوط بمالك وحدة فله مثلاً ببيع الشقة المملوكة له أو تأجيرها ويكون هو وحده صاحب الحق والصفة فى إجراء ومباشرة كافة التصرفات المتعلقة بشأن ملكية للشقة أو الطبقة الداخلة ضمن العقار.
ومن حيث أن قضاء المحكمة الإدارية العليا جرى على أنه يلزم لصحة الدعوى أن تكون مقامة من صاحب الشأن أو من جانب صاحب الصفة فى تمثيله والنيابة عنه سواء قانوناً أو اتفاقاً، وأن التحقق من صفة الخصوم أمر جوهرى لانعقاد الخصومة ويجب على المحكمة أن تتصدى من تلقاء ذاتها للبحث فى صفة الخصوم، ولما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الدعوى التى صدر فيها الحكم المطعون فيه بالطعن الماثل أقيمت من حسن عبد الغفار عبد الكريم بصفته مأمور اتحاد ملاك العقارات من رقم 113 حتى رقم 118 بالمساكن القبلية شارع صلاح سالم الجيزة، وتتعلق بالعقود التى أبرمها ملاك الوحدات السكنية بالعقارات المشار إليها مع محافظة الجيزة المتضمنة قواعد وإجراءات تمليك تلك الوحدات التى أنشأتها المحافظة إعمالاً لأحكام قرار مجلس الوزراء فى 24/8/1978 وما ينعيه ملاك الوحدات المذكورة على قرار محافظ الجيزة الذى تضمن رفعاً لثمن الوحدات السكنية الخاصة بهم بالمخالفة لقرار رئيس مجلس الوزراء المشار إليه، ولما كان موضوع الدعوى على النحو المشار إليه يخرج - ولا شك - عن اختصاص مأمور الاتحاد ولا يندرج ضمن الأغراض التى من أجلها أقيمت اتحادات الملاك وفق ما هو منصوص عليه سواء فى القانون المدنى أو القانون رقم 49 لسنة 1977 والنظام النموذجى الصادر من وزير الإسكان فى شأن اتحادات الملاك، لأن المطالبة بإلغاء قرار صدر من الجهة الإدارية يتعلق برفع ثمن الوحدة السكنية هو أمر منوط بمالك الوحدة السكنية ذاته ولا شأن للاتحاد به الذى أقيم من أجل رعاية الأجزاء المشتركة للعقار وضمان حسن الانتفاع وإدارة العقار فقط، ولا يجوز أن ينوب مأمور الاتحاد بصفته هذه فى تمثيل مالك الوحدة السكنية فى العقار فى الدفاع عن حقوق ملكيته أو ما ينشأ عنها من آثار محل نزاع بينه وبين الغير، ولما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الدعوى أقيمت من مأمور الاتحاد بصفته هذه فى أمر لا يتعلق بأى غرض من الأغراض التى أقسم اتحاد الملاك من أجلها، إنما يتعلق بالمنازعة فى مدى صحة قرار صدر من الجهة الإدارية المختصة يؤثر فى مصلحة شخصيته ومباشرة لمالك الوحدة السكنية بصفته مالكاً وليس بصفته عضواً فى اتحاد الملاك، وأن الآثار الناجمة عن تنفيذ القرار المطعون فيه لا تمس اتحاد الملاك وإنما يتأثر بها الالك ومن ثم فإن ما دفعت به هيئة قضايا الدولة من أن الدعوى مقامة من غير ذى صفة دفع صحيح ويكون النعى على الحكم المطعون فيه بأنه أخطأ حينما لم يقضى بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة، نعياً سديداً ويتعين إلغاء الحكم.
ومن حيث أن من خسر الدعوى يلزم بمصروفاتها إعمالاً لنص المادة 184 من قانون المرافعات.

* فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلاً وبإلغاء الحكم المطعون فيه وبعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى صفة وألزمت المطعون ضده المصروفات

منقووول للفائدة .
AlexaLaw